某高端商品住宅小区及商铺的项目可行性的研究的报告.docVIP

上海市***花园项目可行性研究报告 目 录 前 言 第一章 项目概况 第二章 项目建设必要性 第三章 市场分析 第四章 建设方案 第五章 项目法人与项目的经营管理 第六章 投资估算、资本金及资金筹措 第七章 财务效益分析 第八章 结论和建议 前 言 为加快x区区域经济发展，改善城市居民居住环境，x实业有限公司拟在x区x路x块，开发建设x花园商品住宅项目。 我院受x实业有限公司的委托，按由我院提供的初步设计方案、其他相关资料和国家有关规定，对xx花园项目进行可行性研究工作。 第一章 项目概况 1.1 项目法人 本项目法人为x实业有限公司，公司注册资本2000万元，法定代表人：x。公司为民营性质的有限责任公司，公司经营范围：房地产开发及经营。公司拥有一批丰富经验的房地产开发经营人才，具有雄厚的房地产开发经营实力。x实业有限公司的营业执照和房地产开发企业资质证书详见附件。 1.2.1 项目名称 xx花园。 1.2.2 建设地点 xx花园项目建设地点位于x区x路785号地块。 1.2.3 建设内容 xx花园项目基地面积2437平方米，拟建总建筑5290平方米（不含地下建筑面积）。拟建设10层住宅及商铺。其中，住宅面积5200平方米，商业建筑面积90平方米。 项目综合容积率2.17，建筑占地面积2437平方米，建筑密度为25.0％，绿化率34.8％。 1.2.4 基地现状及动拆迁 项目基地面积为2437平方米，动拆迁正实施中。 1.2.5 建设期 项目建设期为一年 1.2.6 投资估算及资金筹措 经估算，本项目建设投资估算为1890万元，其中建安工程投资为920.66万元，其他建设费用为913.36万元，维修基金为27万，不可预见费为56万元。 项目所需建设资金全部由建设单位自筹。 1.2.7 财务效益分析 经测算，本项目全部投资财务内部收益率（IRR）为14.90％，财务净现值（NPV，I＝10％）为60.64万元，静态投资回收期为2.33年（含建设期）。财务测算表明，本项目在财务上是可行的。 第二章 项目建设的必要性 2.1 项目建设符合地区发展规划 x区位于上海市中心城区西南部，54.76平方公里的地域面积辖盖了10个街道、3个镇，人口86万。x区一直以其名人丰碑和名胜古迹盛名远扬。 翻看历史画卷，游览古寺古塔，漫步老镇老街，凭吊黄道婆，追忆徐光启，了解千百年来开放兼容的上海人，您能深深体会到历史深重的积淀，把握上海走向世界，走向开放的脚步，龙华旅游城汇集全国各地风物特产，再现龙华古镇明清风貌，不由让人惊叹古老佛教圣景与现代商旅繁华的和谐统一；步出千年历史，一座拥有众多“世界之最”的“上海体育城”屹立在您的面前，正展开矫健的翅膀，迎接着八方来客，展示了上海人民宽广胸怀；不远处，灯火阑珊，霓虹闪烁，繁荣发达的商业中心徐家汇商城又呈现在您的面前，包罗万象的商业品种，良好的购物环境，周到的服务态度，使您享受到现代生活的舒适﹑便捷。 2.2 项目建设是符合房地产业发展的要求和趋势 随着改革的深化，人民生活水平的提高，市民对改善居住条件，提出了更高的要求，居住条件的舒适化、小康化已成为人们衡量生活质量的重要标准。房地产业作为一切经济活动的基础和载体，素有永远的朝阳产业之称，历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展，我国的房地产业将进入一个大发展、大提高的时期。从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房仅十几平方米，虽比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等发达国家相比，还相差几倍，市场潜力十分巨大，且我国目前的人均收入、房价比为五倍左右，正处于世界公认的三至八倍的中等水平，住房消费正符合目前中国大多数人的消费水平和消费需求，成为当前乃至今后相当长的一段时间内的消费热点，市场将会保持相当长时间的旺盛期。正是由于上述原因，我国房地产业才保持了多年来的增长势头，取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场化程度也日益提高。 本项目建设质优价廉，房型设计合理，居住环境上佳的中档商品住宅是能为大多数城市居民所接受的，符合上海市政府安居工程的政策取向，也符合市场对住宅的需求。 第三章 市场分析 3.1 上海房产市场状况 市物价局价格监测中心公布的七、八月份房价监测结果显示