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时代地产竞争战略 第2章时代地产竞争现状和存在的问题 2.1竞争现状 时代地产，从1999年开始从事房地产开发、销售、物业管理等业务，是中 国房地产行业前一百强企业，并荣获过华南地区最具影响力之一的房地产开发 企业的称号。公司业务区域目前主要覆盖广东省内包括广州、佛山、珠海、中 山、清远以及湖南省长沙市。现有员工3000余人。 时代地产品牌定位为“生活艺术家”，着眼于为中国日渐富裕的具有相对较 高可支配收入及强劲购买力的中高收入家庭带来现代及艺术的生活方式。为满 足目标客户在不同发展阶段差异需要，时代地产主要提供三种系列的住宅项目， 分别为成长型、成熟型及成功型。每个系列均由知名建筑及设计公司设计的现 代艺术主题，绝大部分住宅开发项目均配有设计精良的配套设施，如居民公园、 活动中心和游泳池。时代地产已将美术馆注入“时代玫瑰园”项目，并在部分 开发项目中配置私人影院及艺术沙龙，以期达到提升客户艺术体验的目的。 为提高销售效率及严格控制项目成本和物业品质，时代地产已制定标准化 运营管理程序，包括《时代地产标准化运营管理体系》，涵盖从项目选定和市场 评估、土地收购、项目规划设计、项目开发建设和品质控制，再到销售，直到 售后服务和物业管理的整个开发周期。 时代地产近几年发展速度较快，销售业绩如下：2010年15.47亿，2011年 24.67亿，2012年31.97亿，2013年96.95亿，2014年约152亿。目前，在广 东省内广州、珠海、中山、佛山等地在建在售项目共计25个，湖南省长沙市在 建在售项目1个。 2014年，在市场经济环境低迷，房地产行业下行情况下，时代地产不仅圆 满完成了全年销售任务，还在克而瑞和中指院对房企全年销售额的统计中，均 跻身全国前50，在上市首年完成了首份优秀的成绩单。 2.2竞争中存在的问题 时代地产在不断发展壮大的过程中，虽然积累了较丰富的房地产开发经验， 但也在诸多方面存在不同程度的问题。在未来的发展中，这些问题需要积极有 效的解决，以实现时代地产快速、稳定发展的目标。 2.2.1土地储备情况 土地储备区域比较单一且储备的土地不优良。时代地产的土地储备区域仅局 限于广东省内，且广东省内也只有广州、佛山、珠海、中山、清远共五个城市 有土地储备，此五个城市的土地资源供应并不十分充足，且竞争非常激烈，对 迅速提升业绩及未来发展制约了。 （1）虽然时代地产在广州、佛山、珠海、中山、清远共五个城市有土地储 备，但储备量不是很大，且储备土地都相对城市中心比较偏远，加上大城市土 地资源供应不充足，时代地产获取土地难度非常大。 （2）在上述五个城市中，时代地产很难与一线房地产公司抗衡，所以在土 地招拍挂市场上很少有收获，最终导致获得的土地利润率、去化率相对低。 2.2.2跨区域运作项目能力 跨区域运作项目经验不足。因仅有一个省外项目公司，对于跨区域运作项 目经验不足。由于省外项目公司少，对省外项目的政治因素，人文因素，环境 因素，风俗习惯调研及评估能力不足，导致省外项目公司运作出现诸多困难， 以致增加成本或增加销售、回款难度。 （1）长沙项目因对当地政府的审批流程以及办事规则、方式不了解，经常 出现审批时间长、审批流程反复、审批环节增多的现象，最终导致项目开工、 销售时间滞后。 （2）购买长沙项目初期，时代地产了解到项目地块内有文物古迹—汉陵王 墓，但对汉陵王墓的面积缺少预期及评估，在购买土地后又发现了更大面积的 墓室，最终导致土地开发面积缩小，投资回报率明显缩水。 （3）由于在广东省区域出售商品房，买卖双方均积极根据双方签订的买卖 合同约定履行各自义务，行使自己权利，但在长沙项目，业主更喜欢选择聚众 维权，向相关政府部门投诉等方式表达不满，少数业主还可能希望通过此方式 获得不当利益。对于时代地产来讲，此方面人文因素评估不足，导致场面失控， 最终增加了销售成本同时，又被相关政府部门延迟了其他正常审批程序。 2.2.3资金实力 相较一线房企资金实力仍有较大差距。时代地产流动资金非常紧张，因此 导致购买土地能力下降，与各供应商、销售代理公司的关系相对紧张，最终导 致对公司的运营存在迟滞。 （1）时代地产主要融资方式为通过开发贷和香港上市发行股票和发行债券获 取资金，由于时代地产品牌影响力及实力不及一线房地产企业，所以获得的银 行等金融机构的资金较少，且香港发行股票和发债均规模较小，所以融资获得 资金不足，且融资成本偏高。 （2）时代地产通过销售回款获取资金，由于销售速度较慢，回款难度大，业 主按揭放款周期长等问题，导致销售回款获取资金的难度也非常大。 2.2.4其它地产类型的操作能力 对于其它地产类型尚无成熟的操作经验。由于对其他地产类型，如商业地 产、旅游地产等涉足不多，一旦未来住宅地产走下坡路，公司寻求转移经营重