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房地产开发与经营管理结课论文 姓名： 班级： 学号：中国房地产市场的分析摘要： 中国房地产市场发展迅猛，理论界与产业界就房地产市场“泡沫论”、“过热说”产生了激烈的争论。房地产市场出现价格上涨过快，供应结构不合理，低收入群众住房困难，地区之间、行业之间职工住房条件差异加大等问题。如何正确把握中国房地产市场未来发展趋势，正确分析房地产市场存在的问题及规避房地产市场经营风险，缩小不同区域和群体住房差异矛盾，掌控房地产市场经营机会，保证中国房地产市场健康稳定发展，是亟待探究的热点问题。关键词： 房地产市场；发展前景；分析研究中国经济体制改革的深化和对外开放力度的加大, 中国市场取向的深化和与国际接轨的加速, 从多方面刺激了房地产业与房地产市场的发展。但在中国房地产市场与房地产金融业务快速发展，城镇居民住房条件不断改善的同时，我们也看到，近一段时期，房地产市场出现了部分城市房地产价格上涨过快，供应结构不合理，低收入群众住房困难，地区之间、行业之间职工住房条件差异加大等问题。房地产业事关国家战略、金融稳定和居民切身利益，也关系到投资者的经济利益。那么如何正确把握中国房地产市场未来发展趋势， 正确分析存在的问题，对规避房地产市场经营风险， 对掌控房地产市场经营机会，对保证中国房地产市场健康稳定发展都有重要意义。本文针对中国房地产市场的现状, 对我国房地产市场作了初步探讨分析。一、我国房地产市场发展概况1.1房地产投资状况从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民间资本的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分，2011年这一比例约在76%左右，而从增长速度来看，除了2008年有较小回落，2004年至2010年都保持了高速增长状态，2011年随着国内房地产调控政策的出台，这一数据又逐渐开始归落。国家统计局发布的数据显示，2013年上半年全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%，增速比1-5月份回落0.3个百分点，这也是该指标连续两个月出现回落。从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资。1.2房地产开发状况根据中国房地产协会的统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓。随着国内对房地产市场政策的一些改变，一些开放商对土地的囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够的利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积的增长很缓慢。二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。随着房地产开发不断出现的负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商的想法，也有地方政府的授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题。国家审计署发布的《24个市县2009年至2010年土地管理及土地资金审计结果》，列举了24个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范的问题，实际情况可能远不止如此。国土资源部和监察部2010年联合召开的电视电话会议中，通报了2007年10月至2009年10月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，31个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目。至2012年3月25日，全国共清理“未报即用”违法用地案件36872宗，涉及土地总面积61.3万亩，其中耕地面积27.2万亩。?进入2013年尽管房地产投资增速回落，但其余几个指标已有所改善。数据显示，2013年1-6月份，房地产开发企业住宅施工面积403521万平方米，增长12.9%。住宅新开工面积70630万平方米，增长2.9%。住宅竣工面积27428万平方米，增长2.7%。上述指标增速均比此前有所回升，意味着短期内整体市场供应无虞。数据还显示，2013年6月末，全国商品房待售面积43731万平方米，比5月末增加807万平方米。其中，住宅待售面积增加506万平方米。1.3房地产销售状况从房地产市场的销售情况来看，销售量呈现出一定的波动，从2004年至2010年，销售量不断增加，即使在2008年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加的，国家统计局公布的数据显示，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，首度超过10亿平方米。尽管面临严厉的楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到33.2%。但是这一情况到2011年随着国家调控的坚决执行而发生了改变，数据报道2011年房地产市场相比2010年下降了14.8%左右，且这一比例依然在继续增加中。但是