风火告白-海岸明珠履行计划-房地产策划案牍[教学].ppt

;海岸明珠推广方案海岸明珠推广方案??; 一、我们在哪里？ ;□ 受地铁规划延伸、深港西部通道立项等利好因素 影响，后海片区房地产市场持续升温。 □ 后海片区房价呈稳定上扬态势， 均价在每平方米5300-5600元之间。 ? ; □ 购买后海片区住宅的业主大部分是： 高科技人员、白领阶层、 机关职工、私营业主， 外销市场也占到一定份额， 85%以上的客户学历都在大专以上。 大多有着良好的知识背景和工作背景 ? ? ?; □ 蔚蓝海岸、星海名城、鸿瑞花园、创世纪滨海花园、 万象新园等大中型小区在吸纳大量买家， 这类物业拥有美丽的自然景观， 完善的配套设施， 附近还有公园等游乐场所， 通常被人称之为 广场物业。 广场物业的价格一般比较昂贵， 但还是受到很多人的追捧。 ; 广告环境 □ “教育概念”成为楼市炒作的热点。 □ 海文化的炒作使该片区成为近两年深圳房地  产市场 的热点地区。 ? ; 二、我们是谁？ ?;属性 □ 占地12987平方米、中小户型为主、 少量商业、会所、园林决定了 海岸明珠是一个麻雀虽小但五脏俱全的 “广场物业” ? ;优势 1 可以搭上南山区这班快车， 趁机吸纳人气， 那些炒热这个版块的大中型小区 反而是我们的朋友。 2 四百多个单位相对市场基数压力较小 ; 3 对于庞大的工薪一族、新移民、一次置业者， 中小户型依然是切入市场的利器。 4 与其它物业共享教育、商业配套、交通、海景、 广告等资源。 ;劣势 1 物业及发展商均没有品牌资源可以支持销售。 ? 2 物业的设计规划没有深具排它性的核心技术 让物业 居于引领市场的地位。 ? 3 行业常规推广费占总销售额百分之二到三， 广告量使小盘炒作的概念容易被信息海洋淹没。; 3 在环境、配套等资源相当的状况下， 即使价格偏高买家也更趋于买大盘的中小户型。 ? 4 周围有众多项目争夺市场， 如：南油集团、钜建都将有新盘进入筹备阶段，青春家 园预计六月开盘，碧海天二期、浪琴屿、鸿瑞花园、 万象新园、保利城花园、蓝月湾畔、海洋之心等 约三千多个单位有待消化。; 三、我们到哪里？;  短线目标 □ 抢在对手盘启动之前以独特的概念、 鲜明的形象突围而出， 完成既定销售任务长线目标 □ 完成发展商品牌初级阶段积累?; 四、我们怎样到达？;消费者 □ 画像： 25--35岁，大专以上学历， 职业背景良好的科技人员、 白领、公务员、小私营业主，南山或附近工作， 深户或留深两年以上，有一定的经济基础， 恋爱、已婚、单身但已准备进入恋爱状态的青年男 女。 ; □ 心理： 有理想、富创新精神，愿意尝试新鲜事物，有家庭责 任感，已经认识到家庭对事业的重要性，飘泊的生 活使他们渴望有稳定的感情基础，也有经济上的考 虑，两人供楼会更轻松。工作、感情、经济、生活 压力重重，使他们在消费的时候更注重产品及服务 能否让他们真正无后顾之忧。 ;广告运动策略核心 □ 我们的自身条件及市场使我们必须打隐形价格战， 过于直接的价格战将降低楼盘的档次并削弱买家的信  心。;以一个“爱”字为核心 展开系列整合营销活动 ; 可延展到海（蓝色象征爱情“爱”的第一层核心  概念为爱情，并以此展开家的概念，同时也） 及教育（关心下一代的成长）概念，第二层核