%A2商网河北平山生态社区项目营销策略95p739176382.ppt

建设分期: 建议项目在开发上分为2期开发（营销上控制房源，多期推出） 原则：最快树立中海联的品牌和美誉。 一期7万平方米，二期10万平方米。 建议一期推出北部临路区域及中心部分，地块南部二期开发。 一期推出房源以1１0-140的主力户型为主。 一期推出休闲会所，作为售楼展示 一期只推出住宅，商业二期销售期配合推出。 高层户型规划建议 两梯三户： 三户的厅，室均可朝南，通风采光卓越，明厨明卫 私密性，尊贵感，居住密度低成本高，占地面积大，公摊大， 实用率低 两梯四户： 可保证户户朝南，但通风采光性，朝南面难及两梯三户 最适宜设置于正南北朝向，北面有景观的位置 前面两户宜为小户型，收紧，最大程度优化后两户的通风采光。 相对两梯三户较为经济，易于成本控制，规划布局，提高实用率 项目位置,规模,并不具备做大型综合商业的可行性. 商业功能定位: 配套型商业 商业建议: 1.商业分布: 建议主要设置在项目的临街面. 2. 商业楼层:建议2层 方案1： 大招商+小销售 商业面积:建议6000平方米左右 商业业态:招商一家4000平方米左右的主力店(可引入综合品 牌超市,如万家或特色消费品牌店如安利，屈臣士)销售2000 平方米的临街商业品位走廊.（但基本业态要控制，体现文 化，品位） 方案2： 小招商+大销售 商业面积:建议4000平方米左右 商业业态:临街特色商业街，主要以销售为 主，部分主题性行业招商，如书店等。 售楼处: 建议将售楼处设于临入口处,集中绿化 带的休闲会所内. 售楼处色彩.立面感觉与楼盘整体主题, 风格相协调,视觉舒适感,冲击力强 功能分区： 内部分区包括：接待区、电子演示区、展示区（总体模型区、单体及建材示范区、广告展板展示区）、签约区、休闲厅、销控及洽谈区。 功能分区明确，平面间隔需动静分区、动线流畅、空间分明的规划，同时考虑到项目开售引爆时，空间能容纳大量客户。 空间分隔可通过高差、不同材质、不同颜色进行有效分割。 室内的广告包装、指示系统等必须沿袭统一VI。 主入口: 设置入口广场,将集中绿化带纳入规划,进行展示,吸引客户 主入口广场以绿色植物和小型喷泉为主题，绿色呼应山景,水 给人清新、雅致的感觉，能舒缓心情。 将楼盘名称的小雕塑嵌入广场，增强标识性。 注重背景音乐及夜视效果 策略点解释 08年3月－5月，推售第一阶段，销售60%； 08年6月－ 08年9月，推售第二阶段，销售80%； 08年10月－ 08年12月，推售第三阶段，销售100%； 加温期开售期 公开发售引爆期定于2008年3月—5月，本阶段应根据铺垫期及升温期买方市场反应，于引爆开售日徇众加推热销单元；并以好、次及各类户型配搭推售，满足各类型买家的置业需求。本阶段采用“抽签排序”的销售方式。 阶段性重点工作： 8、最终确定各种销售所需资料 7、根据市场及客户情况对楼盘制定销控计划并实施 6、示范园林对外开放 5、确定商品房买卖合同 4、开盘培训、物料准备等完成 3、样板房交付使用并对外开放 2、价格方案及优惠措施实施 1、开盘方案实施 2、视具体情况做出销售方案的合理调整，控制销售节奏 1、部署公开发售。总结首次公开发售成交情况，提交有关建议 阶段性策划工作： 阶段性销售工作： 3、反馈销售情况，配合策划调整工作 2、销售资料、统一口径、样板间讲解等最终更新并培训 1、电话通知所有客户，认购客户进行签定 加温期开售期 07.8 08.5 08.9 07.10 07.12 08.3 08.12 铺垫期蓄客期 恒温加推期 前期筹备期 开盘 第二批推货 恒温加推期 强销期定于08年6月—08年12月；本阶段应消化前期宣传效应带来的客户；并进一步巩固项目形象，持续成交；本阶段采用“引爆第二次高潮”销售方式；推售范围依然是持续销售前面推出的货量。推售重点从项目边缘转向项目中心，保持客户对供货的新鲜感和所推出产品的升级。 阶段性策划工作： 针对市场以及客户情况进行策划调整 阶段性销售工作： 3、反馈销售情况，配合策划调整工作 2、持续开展各项销售工作 1、跟踪未成交客户 加温期开售期 07.8 08.5 08.9 07.10 07.12 08.3 08.12 铺垫期蓄客期 恒温加推期 前期筹备期 开盘 第二批推货 总目标设定： 08年底实现销售率100% ； 一期推货实现项目资金的快速回笼； 通过现场展示面和项目品牌和影响力的逐渐提升拉动价格持续上升，实现项目整体利润最大化。 四、分期目标 加温开售期 07.8 08.5 08.9 07.10 07.12 08.3 08.12 铺垫蓄客期 恒温加推期 前期筹备期 开盘 第二批推货 60% 80% 100% 分阶段目标 至08年底，完成项目整体销售100%。 项目推广策略 二、炒作策