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上海地铁商业的发展趋势及开发政策建议 崔霁 在寸土寸金的大都市里，地铁已经成为占用土地和空间最少、运输能量最大、运行速度最快、环境污染最小、乘客最安全舒适的理想交通方式，因此越来越被国际大都市所选用。0多年来中国的地铁建设取得了的成绩，在缓解城市交通压力方面发挥了巨大的作用。十五为应对金融风暴，扩大内需，中国进一步扩大地铁建设规模，地铁建设的发展迎来黄金时代。商业人流量大、涵盖广、购买力的三大特点使其未来前景被投资者普遍看好。 1、上海地铁发展速度最快，地铁商业发展潜力巨大 与国外发达城市相比，我国地铁建设起步较晚，但发展速度却是最快的，目前上海、北京地铁运营里程数均进入了世界前十行列，其中上海市只有15年的发展历程，就已经成为世界地铁运营里程排名第二，可见发展速度之快。 表1：全球地铁运营里程十大城市排行榜（截止2010年6月） 排序 城市 里程数(km) 线路条 站数 运行时间 1 伦敦 439 12 275 1863年1月10日 2 上海 410 11 267 1995年4月10日 3 纽约 370 26 501 1904年10月27日 4 东京 320 13 285 1927年12月30日 5 北京 300 8 123 1969年10月1日 6 莫斯科 292.2 12 176 1935年5月15日 7 首尔 286.9 10 266 1974年8月5日 8 马德里 284 13 280 1919年10月17日 9 巴黎 213.5 16 384 1900年7月19日 10 墨西哥城 201.5 11 175 1969年9月4日 　 总计 3127.1 132 2697 　 综观国际大都市，地铁营运线路总长居世界首位，日客运量达到2000万人次，地铁商铺年营业总收入目前已超过120亿美元；东京地铁仅便利店的年销售额目前就要接近370亿日元，整个地铁商铺的年销售总额近1000亿日元；而城市的地铁上盖商业，其平均租赁价格要高于同片区、同等类型物业30%以上国内城市如北京、广州、上海的一些楼盘因为地铁的开通，价值数倍地增长都是令开发商、投资者。 地下空间民事权属的立法欠缺， 由于我国没有制定《民法典物权编》，使地下空间开发利用的民事基础权利没有得到法律（这里仅仅是指全国人大的立法）的确认。民事基本法的缺乏导致公共地下空间开发利用者无法取得相关的产权，由此引发一系列问题。无法获取地下空间投资工程的权属证明，因此投资者不能以此向银行抵押贷款、无法进行相关的转让（租赁限制较少），致使地下空间开发利用绝大多数只能由政府进行，民间投资者相对较少，即使由于市场需求旺盛的原因，能够进行投资，由于融资、税收、地铁沿线捆绑开发等制度缺乏，相关权益保障仍然欠缺。民事立法权属于全国人大，上海市地方法规及规章无权规定。 从上海已开通的地铁运营情况看，一条地铁线站点数一般在20个站点左右，但真正有地铁商业的站点不多，地铁的开通可能只实现了其运输的功能，其潜在的商业价值却没有得到充分的挖掘。 比较一些城市地铁商业发展，多集中在城市原有的商圈内，商圈带动地铁商业共同繁荣，地铁拉动沿线商业发展的作用还没有充分显现，地铁带动城市商业发展形成新商圈的不多。 表2：典型城市地铁线设有地铁商业站点所占百分比 地铁线 总站点数 有地铁商业站点数 有地铁商业站点所在百分比 南京地铁1号线 16 4 25.0% 上海地铁1号线 28 10 35.7% 上海地铁2号线 17 7 41.2% 深圳1号线 16 8 50.0% 4、地铁商业大多为大众化的消费和服务类的低档商业 地铁商业依附于地铁所带来人流的特点，决定了其商业的定位是大众化、非高档、时尚化。这是所带来的人流特点决定的，它不是高档的，买高档奢侈品不会挤到地铁站来。过去人们是为消费而出行，现在变成因出行而购物，在商业中人们的消费习惯也发生了变化。 城市 地铁站 商业项目 主要经营业态 上海 1、2号线交汇人民广场站 迪美 服装、首饰、玩具、礼物、小饰品等 上海 2号线科技馆站 亚太盛汇 服饰、、、 深圳 1号线东门站 八达商城 服饰、餐饮、小饰品为主 广州 1号线陵园西路站 流行前线 流行时尚的服装、饰品商铺为主 从我国目前地铁商业经营范围看，地下商业经营范围一般分为四大类：第一类是即时性消费商品，包括报刊杂志、点心饮品等；第二类是便利性商品或服务，包括冲印店、洗衣店、银行、西饼店、旅行社和便利店等；第三类是流行性商品，诸如手机、MP3、CD、VCD碟、流行软件等电子类消费品，流行性书刊、服装饰物与精品等类别；第四类是咖啡店、饮品店、快速餐饮店等。 5、站厅零星网点、地下商场或商业街、地铁出入口商业是我国地铁商业发展的三种主要形式 从上海地铁商业发展形式看，主要有三