中原天价豪宅“混沌”溢价模式.ppt

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中原天价豪宅“混沌”溢价模式

* 混沌溢价应用广泛1: 涪陵榨菜的混沌溢价模式,客户无法感知经过严格加工的世界唯一的榨菜是什么价位,因而价格进入了 “混沌空间” 黄金拉升点 混沌空间 价格箱体 涪陵榨菜 普通榨菜 2000元/包 2元/包 N97i: 能上网的手机(Iphone杀手) Ipad: 能打电话的电脑 3000元 6000元 混沌溢价应用广泛2: 能打电话的电脑,比能上网的手机更稀缺,客户无法感知这种技术的价位,因而价格进入了“混沌空间” 最终实现高价销售 混沌溢价应用广泛3: 布兰城堡出售给当地政府,大群蝙蝠形成城堡的“神秘感”,因此神秘感让价格进入“混沌空间” 罗马尼亚 吸血鬼城堡 5.6个亿! 布兰城堡在黄昏时分偶有大群蝙蝠飞舞的场面 混沌溢价 de 未来发展预测 1. 物业定位——做减法 打造最顶级物业,可以采用“首富模式”,让庄园市场化,在最好的位置做最少,最顶级的产品。 2. 价格研究——做加法 房地产市场研究,价格不只是二维的,可以进行价格的三维建模,对价格进行更全面立体的预测 3. 天价豪宅——定制式,功能多样性(安全方面) 未来的天价豪宅,如“万达商业模式”一样,进入定制式时代,以满足市场的需求及天价的实现 价值 价格 混沌溢价——与房地产周期相关,与通胀相关 符合价格围绕价值上下波动特性,且有规律可循 复苏 繁荣 衰退 萧条 内因形成,即供求关系; 尖顶、圆底; 与宏观经济周期相近; 天价豪宅, 是未来房地产市场化发展的必然趋势 并将不断涌现。。。 面对这种发展趋势, 策划人对于天价豪宅的态度? 天 道 无 为 事业一部 潘康文 2011.08 谢 谢 聆 听! * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * L/O/G/O 商战无序,策划先行 此页,可删除 借鉴他人智慧,让您豁然开朗,事半功倍! 学习前辈经验,让您少走弯路,再攀高峰! 内部资料,仅供会员学习、参考使用!不得外传!不得用于商业用途! 东莞中原事业一部 2011-06 天价豪宅的“混沌”溢价模式 市场背景:存在即事实 市场对“天价豪宅”的出现,没有提前预知能力 当三湘海尚出来之前,人们不知道前海洋房价格能卖到6万/平的高价; 当汤臣一品出来之前,人们不知道一个平层可以卖到12万/平的超高价 当钓鱼台7号出来之前,人们不知道房子竟然能够卖到30万元/平的天价 为什么,香港天玺创造3.6亿/套单价, 为什么 , 香水湾一号创造4.8亿/套单价? 市场背景:热点案例,天价豪宅物业 住宅:钓鱼台7号,30万/平;汤臣一品,25万/平; ,香港天玺,70万/平; 别墅:大一山庄20万/平、佘山月湖山庄25万/平; 天价豪宅,没“天”理 ! 吗? ONE:从客户说起: 2008年至今,中国富人移民香港,购买凯旋门、天玺等天价豪宅 2011年,中国富人再一次的移民潮到澳洲、到美国,去买次贷危机遗留下的天价豪宅,庄园 天价豪宅有需求,而没有得到满足!天价有理! TWO:从奢侈品说起: 一个LV包上万,比普通包贵百倍; 一副艺术画上亿,甚至无价之宝; 一套普通房子50万,而天价豪宅则千万甚至上亿; 顶级物业也将走入它的奢侈之路!天价有理! THREE:从市场化经济说起: 2008年,汤臣一品受到政府压制,如今也投入正常销售; 2011年,钓鱼台7号受到政策压制,未来呢? 市场化经济时代,有人买单就有人卖!商品具有平等交易的基本权利是未来的发展趋势!天价有理! 注:以上数据来自福布斯统计,不含香港、澳门、台湾三地 天价豪宅有市场买家! 中国内地千万富豪和亿万富豪按年10%的速度增长。5年内将亿万富豪将超过9万人!千千万富豪将超过136万人!目前每1400人中就有1个千万富豪 Q1:天价豪宅购买诱因? Q2:谁在消费天价豪宅? Answer:“有多少的身家住多大的房子”,豪宅别墅往往是富豪们体现身价最直接的表现形式。不买最好,只买最贵成了富豪购买住宅的首要标准。 洛杉矶私人宅邸 钓鱼台7号院 海德公园一号 Q A 之后,天价根源在哪? “天”理在哪?一切从混沌说起 黄金引爆点 混沌:盘古开天辟地之前天地模糊一团的状态; 混沌理论(Chaos theory)是一种兼具质性思考与量化分析的方法,用以探讨动态系统中(如:人口移动、化学反应、气象变化、社会行为等) 无法用单一的数据关系,而必须用整体、连续的数据关系才能加以解释及预测之行为。 市场对比法下的价格模式 均价 =∑权重i×均价i×Px /Pi(i=a~c) 价格箱体 内的溢价因素 市场对比法下的“价格箱体”:外部条件+内部品质+发展商品牌 是否涵盖了所有价格因素? NO! 区位 交通 环

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