中国房地产市场调控管理模式思考.docVIP

中国房地产市场调控管理模式的思考 ????????????????????? 房地产功能的定位：目前中国房地产市场中存在的最大问题是，各级地方政府对房地产所具有产业发展功能最感兴趣，特别是在城市化进程中，各地政府不仅没有把房地产所承担的社会服务功能予以重视，反而把城市土地经营、推动土地增值作为增加政府收入的主要渠道来对待。房地产确实是对经济增长具有强拉大效应的产业，但是我们还必须清楚地认识到，中国的房地产也承担着保障１３亿人口公平居住权的功能。如果我们忽略了这一点，失去的不仅仅是和谐社会主义的基础，同时我们将遭遇房地产市场泡沫带来的危害。 　　房地产调控目标的定位：鉴于中国房地产的市场的特点和功能，决定了中国房地产市场的目标定位上限和下限。房地产市场管理的上限，就是不能使房地产市场陷入投机市场的陷阱。要使房地产不陷入投机市场的陷阱，需要对供需双方进行约束性调控：对购房者而言，要使其不是为了投资而购买，而是为了居住而购买；对房地产商而言，不能使房地产行业成为一个暴利或超额利润行业，而应当是一个获得平均利润的行业。这是保证房地产业在中国健康发展的上限调控目标。 　　中国房地产调控的下限目标是，无论房地产价格如何变化，必须让所有的居民都能有房住，特别是收入最低的群体必须有最低的起码的居住标准。另一方面，无论你如何富有，有如何强大的购买力，也只能购买有限面积的住房。在住房标准上，中国不可能像美国那样，中产家庭都可以购买独立别墅。要使低收入者能够住上房，使中等收入能够买得起房，使高收入者购有限的房，实现住房的大体均等化，这应当成为中国房地产调控的目标。 　　目前造成中国房地产价格上涨有多种原因，但最根本或最深层的原因，是对房地产市场管理定位上出现了问题。从经济学基本原理看，房地产并不是一个完全竞争的市场，作为土地资源稀缺的中国更是如此。但是从１９９８年放开房地产市场以来，对于房地产到底是按照完全竞争市场来管理，还是按政府参与的有限竞争市场来管理，我们并没有从理论和指导思想上搞清楚。在对房地产市场管理和政策的设计上，严重存在着按完全竞争的市场来对待的倾向。管理指导思想和政策与房地产市场性质的错位，使房地产的管理陷入被动局面。 　　房地产市场不是完全竞争的市场，是一个有限竞争市场 　　由于房地产市场是基于土地资源市场，由此决定了房地产市场不同于一般的商品市场，是一个在土地资源约束下的有限竞争的市场。有限竞争的房地产市场有以下三大特征： 　　首先，土地资源的不可再生性，决定了房地产市场是最容易形成泡沫的市场。 　　由于土地资源的不可再生性，决定了房地产市场价格的调节无法解决供给量的增加，只能通过价格的上升来调节供需矛盾。当价格上升到背离房地产实际价值时，诱发投机出现，房地产投机形成对资金强大需求，投机资金的大量注入形成房地产泡沫。房地产泡沫一旦破裂，由此连带引发经济危机，最终导致整个经济危机。房地产陷入泡沫的机理是：房地产供不应求--价格上涨--城镇可开发土地资源减少--引发价格轮番上涨--诱发投机需求膨胀--房地产价格在炒作中攀升--形成房地产泡沫--随着资金供应链的断裂--泡沫破裂--导致经济危机。 　　这不仅仅是理论上的逻辑推进，无论是最早进入市场经济的西方发达国家还是后进入市场经济的发展中国家，都不同程度地遭受了一次又一次的房地产市场泡沫的代价。而且房地产泡沫破裂的危害甚至高于股市泡沫破裂的危害。 　　第二，房地产在空间上非流动性，决定了房地产市场是无法通过土地要素的流动来解决供求均衡封闭的地域市场。 　　房地产市场所依托的土地资源是一种以国家为单元的国土资源。土地要素不能像其他资源和商品可以跨国界流动。石油、矿产资源等产品也属于不可再生的资源，但它们都可以通过跨国界流动来调节市场供需。粮食也像房地产一样属于依托土地资源的产品，但粮食本身也可以流动，惟独房地产市场无法通过土地资源的国际流动来解决土地资源分布不均问题。一国土地稀缺时，无法通过进口土地来解决这种稀缺。虽然土地不能进行国际间流动，但资本是可以国际流动的，在这种情况下，如果把地域性的封闭的房地产市场当作开放的、可流动的市场来对待，盲目地开放金融市场与房地产市场，带来的只能是国际资本对该国房地产市场冲击，给一个国家带来房地产泡沫的灾难。泰国房地产泡沫的形成与破裂就是如此。目前，我国允许外资进入中国的房地产市场，这是一个充满风险的选择。需要我们慎重对待。 　　第三，土地作为国土资源，作为一国居民必须的生活资料，决定了房地产是无法通过交易完全定价的商品。 　　如果按照市场定价，美国拥有的购买力能够再购买一个或数个像美国一样的国土。作为国家主权和国民财富的国土资源是不可交易的，由此决定了以国土为资源的房地产也不是一个完全交易的产品。特别是住房作为一国国民不可替代的必需的生活资料，也不