关于物业管理法制建设思考.docxVIP

摘 要 随着我国房地产行业的快速发展，使得我国城市化建设的步伐也在不断加快。我国每年都会出现大批新的写字楼和住宅小区，这也使得与之相关的物业管理行业得以出现以及快速发展，但是在物业管理行业的发展过程中出现了很多亟待解决的问题，本文主要从产权、物业管理主体的地位、权利和义务、物业管理基金以及业主人身财产安全责任方面来对物业管理中出现的问题进行分析，并针对存在的问题提出相应的法律完善对策。以使我国的物业管理业能够得到更加健康、稳定的发展。 关键词：物业管理；业主团体；法制建设 目 录 第一章 绪论 1 1.1研究背景和目的 1 1.2研究内容和方法 1 第二章 物业管理法的相关概述 2 2.1物业管理法的主要内容 2 2.1.1确定物业管理中主体的法律地位及关系 2 2.1.2确立物业管理的基本原则 2 2.1.3规范公共契约 2 2.1.4确定纠纷处理规程 3 2.2物业管理法的作用 3 2.2.1解决业主与物管公司之间矛盾纠纷 3 2.2.2规范开发商行为 3 2.2.3保护业主合法权益和规范其行为 4 2.2.4建立适应市场经济规律的物业管理体制 4 第三章 我国物业管理中存在的法律问题 5 3.1物业产权关系不明 5 3.2业主委员会的地位责任不明 5 3.3公约中业主地位及内容不明确 6 3.4业主、开发商、物业管理企业之间法律关系混乱 7 3.4.1物业管理公司与开发商间法律关系混乱 7 3.4.2业主与物业管理公司之间存在很严重的矛盾 7 3.5物业管理基金存在问题 7 3.5.1业主团体内部关于专项维修基金的运作机制不合理 7 3.5.2物业管理企业的权限过宽 8 3.6业主人身财产安全的责任归属存在问题 8 第四章 完善我国物业管理法律制度的对策 9 4.1明确产权归属 9 4.1.1建筑物区分所有人的专有权 9 4.1.2建筑物区分所有人的共有权 9 4.2完善业主委员会制度 9 4.3完善业主公约 10 4.4重构物业管理主体间的法律关系 10 4.4.1开发商与物业管理公司之间脱离母子关系 10 4.4.2解决业主与物业管理公司之间的矛盾关系 11 4.4.3政府加强对物业管理行业的规范化管理 11 4.5建立健全物业基金管理制度 11 4.6完善物业管理中的服务合同 12 4.6.1完善物业管理企业对业主财产安全的服务条例 12 4.6.2完善物业管理企业对业主人身安全的服务条例 12 结 语 13 参考文献 14 致 谢 15 第一章 绪论 随着我国房地产行业的快速发展和住房制度的不断改革，使得我国城市化建设的步伐也在不断加快。每年都会有大批的写字楼、住宅小区出现，这也使得与之相关的物业管理行业得以出现以及快速发展，随着物业管理的覆盖面以及规模在不断的扩大，我国物业管理在法律制度上的问题也就随之出现了，现有的法律法规已经满足不了物业管理的发展速度，使得物业管理的秩序混乱，许多问题的出现不仅造成了物业管理中各主体之间矛盾不断，也严重影响着我国物业管理的健康发展。 本文主要是对我国物业管理的法制建设进行研究和思考，首先是对物业管理法的内容以及作用进行了介绍，说明了物业管理法的重要性。然后分析了我国现行物业管理法中存在的问题，主要从产权、物业管理主体的地位、权利和义务、物业管理基金以及业主人身财产安全责任方面来分析，最后针对存在的问题提出相应的法律完善对策。以对我国的物业管理法制建设提出一些有效的建议，使我国的物业管理业能够得到更加健康、稳定的发展，最终达到促进我国经济快速发展的目的。 第二章 物业管理法主要内容 2.1确定物业管理中主体的法律地位及关系 物业管理关系的主体主要包括：政府相关部门、物业管理公司、业主、非业主使用人等，其中我们比较熟知的是物业公司以及业主或者是租赁房屋的非业主使用人。这三者之间存在一种委托与被委托的平等关系。而政府相关部门与这三者之间则存在的是管理与被管理的关系。而不同的主体所具有的权利和义务也不同。业主或者是非业主使用人在物业管理关系网中处于中间位置，拥有对物业的所有权、使用权、处置权、知情权、监督权，而同时也要履行配合物业管理公司的管理、缴纳相关的物业费用、遵守物业管理规定以及约束自己行为等义务；物业管理公司在物业管理关系中的角色担当主要是义务主体[1]。首先它必须要根据国家法律法规的相关规定跟业主签订相关的委托合同，并根据合同中的相关条款对业主进行相关的服务、管理，并接受政府各相关部门和业主的监督，辅助政府部门进行城市管理；各级政府部门则是制定相关的法律法规对物业管理实行宏观调控。 2.2确立物业管理的基本原则 物业管理中有多项基本原则，比如：第一，确认权利原则。管理权问题是物业管理中最根本的问题，是解决其他问题的基础。因此，在物业