城市社会学第十讲 住房供给与城市环境社会生产.ppt

城市社会学第十讲 住房供给与城市环境的社会生产 * * 如何理解城市环境的生产 城市环境既是城市各项活动的物质框架，也是城市社会各要素互相作用的产物，涉及以下方面内容： 宏观经济状况 市场供给和需求 城市政治经济结构 城市不同群体之间的社会关系 住房在城市社会中的重要性 1、住房是城市人的基本生活必需品，所以作为商品的住房具有极强的价格刚性。 2、住房也是一种极易受市场投机活动影响的财富储备。 3、住房是居住者与城市生活的各个方面发生联系的出发点。 续 4、住房也是一种功能复杂的社会产品，其功能不仅限于居住，也决定个人的安全、自主性、舒适、福利和社会地位。 5、住房的不动产性质决定了住房的使用价值和交换价值很大程度上受其空间特征的影响，进而影响整个城市的空间结构。 如何考察住房供给 住房的供给在城市里形成了住房市场，住房市场可以理解为诸多参与者在一系列政治经济结构下各种行动的总和。 城市住房市场参与者之间的关系 土地所有者 住房开发商 房地产经纪人 物业管理者 住房购买者 城市政府 续 参与者、制度背景和空间后果 土地所有者 低价贷款机构 建筑商 开发商 地产代理 规划人员 政府官员 消费者 住房交易与产权交易 法律体系 产权制度 社会差异 金融体系 土地和建筑条例 基础设施 政府政策 空间后果 所有权模式 土地功能转换 社区 住房价格结构 住房质量 住房市场中的基本问题 1、住房的私有化问题 住房私有化是西方城市的普遍特征，并得到政府的特意鼓励，其理由如下： 住房是劳动密集型产业，并与钢铁、建材、交通、室内设施等诸多产业关联，是政府调控经济的有效手段，所以住房私有化成为国家经济政策的重要组成部分 续 住房私有化是政治和社会稳定的重要保障 美国城市问题国家委员会1968年的认识： “住房私有化促进了社会稳定和财政责任感，为房主在社会上提供了一份金融股份，有助于消除‘疏远的租户’心理” 为此，西方国家政府大力鼓励城市中的住房私有化。 住房私有化鼓励政策案例： 向建筑商提供低息贷款 英国鼓励住房私有的各种政策条例： 地方政府以低于市场价的价格向老房客或者新婚夫妇出售住房 地方政府提供抵押贷款 免除住房资本收益税 废除针对房地产推算收入的税收 续 采用选择性抵押贷款，为低收入者中的首次购房者提供低息贷款。 利用公共机关的强制购买权来获得建设私有住房的土地 通过住房协会为私有住房提供住房建设的保险 优惠出售公共住房 90年代早期，英国给私有住房的补贴比公共部门的补贴高40％，在西欧国家很多还提供廉价贷款 续 西方国家住房私有化遭遇的问题： 通货膨胀造成的短期影响 出现社会极化现象，随着越来越多的家庭获得完全的住房所有权，社会中的财富转移以城市居住区极化的形式表现出来 住房私有化强化了人们在劳动力市场中的差异，房屋价格的涨跌进而引起社会群体的分化 2、公共住房的问题 公共住房是城市政府利用地方资源为居民提供的住房，决定其数量和质量的是政府掌握的资源和配置。 公共住房最初源于19世纪后期，是公共健康改革和城市规划运动的一部分。一战结束后，为社会提供住房成为政府的义务。 续 公共住房一开始就是针对低收入者、老年人、贫困人口的政策，也经常与消除贫民窟运动结合起来。 二战后到60年代，公共住房建设极大改变了西方国家城市的面貌和住房市场。 城市里普遍分布公共住房，部分降低了住房价格，稳定的公共住房财政拨款加强了地方政府为社区建设公共住房的权力和义务。 公共住房与空间分异 公共住房与私有住房之间的矛盾： 私有住房所有者担心公共住房会损害他们的生活质量和自己住房未来的交换价值，对公共住房有对立情绪。 因此政府经常选择不起眼的区位、便宜的土地建设公共住房，最终使公共住房大多向城市边缘发展，使公房居民和城市其他地方的居民出现隔离现象。 续 公共住房内部的分异： 建设时间使公共住房内部也出现空间分异现象。 由于不同时期的财政供给不同，建筑材料差异、住房提供对象不同，公共住房出现空间隔离，较老的建筑缺乏配套设施，集中大量缺乏教育和工作技能的低收入家庭。 建筑形态、小区规划的差异也在一定程度上推进了空间分异。 住房供给的第三只手 非赢利性自愿建房部门的出现是住房私有化的一种折中路径，目的是为尽量多的人提供低价的住房。 以住房协会、建房合作社等方式出现的自愿部门成为西方社会平衡公共力量和私人力量的中间机制。 3、行动者的问题 城市稀有资源的控制者包括以下人员： 1、金融部门： 金融机构的管理者， 2、产业部门； 开发商和建筑商 3、商业部门： 房地产代理商、律师 续 4、土地部门 土地所有者、土地食利者 5、国家部门： 市政管理者、城市规划者、社会保障机构 以上人员对于城市住房供给都会产生影响 土地所有者的影响： 通过自己的意愿来决定土地是否开发、怎样开发。由于