基于模糊数学土地估价市场比较法实证研究.doc

基于模糊数学的土地估价市场比较法实证研究 1.研究背景及意义 1.1 研究背景 中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。房地产业已经成为我国国民经济发展的重要支柱产业，而居于房地产市场体系中先导和基础性地位的土地市场的作用不言而喻。鉴于房地产业呈现出繁荣的局面,带动了土地市场的交易日益活跃,从而为土地评估业务的增长提供了广阔的背景与空间。 在土地估价的方法中，市场比较法与收益法、成本法构成了传统的三大方法。其中，由于市场比较法以替代原理为理论依据，符合当事人的现实经济行为，又直接赖于现实的市场交易价格资料，因此只要有类似土地的合适交易实例即可应用，其估价结果具有现实性，适用范围广，有很强的说服力，得到了估价人员、委托者及社会人士的认可。随着我国土地交易日渐增多，土地市场的日趋成熟，市场法已经成为土地估价基本方法中最重要、最常用的一种方法。我国《房地产估价规范》中规定能够使用市场比较法时要应用市场比较法。 1.2研究意义 随着我国土地使用制度的改革，变土地无偿、无限期使用为有偿、有限期使用，土地宜作为一种资产纳入企业的固定资产之中，故需合理评估其价值，正确体现国有资产价值。 （1）在企业清产核资中的应用 为了正确体现国有资产价值，保护所有者和经营者以及使用者的合法权益，促进资产有效使用和合理流动，保证国有资产合理增值，1991年国务院发布91号令规定，凡涉及国有资产拍卖、转让、企业兼并、出售、联营、股份经营、中外合资和合作经营、资产抵押及其它担保、企业破产清单等都要进行资产评估。当前土地市场刚刚发育，管理体制不顺，市场交易行为不规范，私下交易，瞒价少税，地价湮没房价中等现象普遍存在等情况。评估技术上，按照宗地实际情况及清产核资的具体要求，作为土地资产价值量。 (2)在组建股份制企业土地资产评估中的应用 股份制企业是我国企业改革的重要形式。股份制企业注册资本中土地股占有重要份额，涉及到土地资产额和土地产权两项重要内容。1992年7月，国家土地管理局、国家体改委联合颁布的《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》指出：“改组或新设股份制企业时，涉及的国有土地使用权必须作价入股。土地使用权的价格由县级以上人民政府审核批准后，作为核定的土地资产金额。”因而，土地作价入股亦涉及土地资产价值量的评估。估价对于确定股份制企业的土地资产价格。鉴于企业获得土地使用权方式不同，应分别对待。以出让方式获得的土地“国有法人股”地价计算，以划拨方式获得土地使用权的入股地价计算。对于其他用途土地入股应以标定地价为入股土地资产价格。如企业在以地作资入股时，发生土地用途的转变，入股地价应以改变后用途的标定地价为准。 （３）在城市规划中的应用 从国家和政府的宏观角度来说，土地作为国家宏观调控重要手段的政策性作用，土地的储备、供应和投放也成为了有序引导城市空间发展、推进城市规划实施的重要途径。土地估价是保证国家土地所有权有偿出让、转让国有土地使用权正常交易，显化土地资产价值，核算土地资产收益的依据。 从个人和企业微观角度来说，土地出让、转让、抵押、清产核资和股份制改造等方面的地价管理和评估中。投资者要优化决策，进行理性投资，就有必要将土地价格作为市场分析与决策的工具。这些都要求对我国的土地价格机制进行深入的研究，提高土地价格评估的精度与效率。 2.模糊数学模型简介 2.1模糊数学简介 模糊数学，亦称弗晰数学或模糊性数学。1965年以后，在模糊集合、模糊逻辑的基础上发展起来的模糊拓扑、模糊测度论等数学领域的统称。是研究现实世界中许多界限不分明甚至是很模糊的问题的数学工具。 模糊数学初步应用于模糊控制、系统理论、医学、生物学等各个方面。生态学、语言学、哲学研究等“软科学”的数学化、定量化趋向把模糊性的数学处理问题推向中心地位。更重要的是，随着电子计算机、控制论、系统科学的迅速发展，要使计算机能像人脑那样对复杂事物具有识别能力，就必须研究和处理模糊性。模糊理论的主要特点是能定量地处理定性确定的种种模糊因素。 2.2模糊数学模型构建 模糊综合评判方法，是一种运用模糊数学原理分析和评价具有模糊性的事物的系统分析方法。它是一种以模糊推理为主的定性与定量相结合、精确与非精确相统一的分析评价方法。克服了从多方面对事物进行评价带来的模糊性和主观性，由于这种方法在处理各种难以用精确数学方法描述的复杂系统问题方面所表现出的独特的优越性，近年来已在许多学科领域中得到了十分广泛的应用。 设模糊矩阵称模糊矩阵 为矩阵与B的合成，其中。 模糊综合评判的数学模型可分为一级模型和多级模型。 （1）一级模糊综合评判的步骤 设与被评价事物相关的因素有个，记作称之为因素集或指标集。又设所有可能出现的评语有个，记作，称之为评语集。由于各种因素所处地们不同，作用也不一样，考虑用权重来衡量。步骤如下： 第