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房地产前期工作流程 论房地产开发前期工作的造价控制 摘要:工程造价管理一直是广大房地产开发企业关注的问题和工作的核心内容。基于我国现阶段工程造价管理存在的弊端,为了更好地对房地产开发工作中工程造价工作进行科学有效的管理,各房地产开发企业必须建立一套健全的工程造价管理体系。 　　关键词:建筑;各阶段造价控制 　　 　　经过多年的工作,我对房地产开发企业的工程造价控制总结认为:房地产开发的造价控制必须在建设工程全过程中进行控制,就是在工程的投资决策、设计、项目发包、工程实施和竣工结算五个阶段进行控制,事先主动进行工程相关经济指标的预算、估算,积极参与项目建设的全过程,正确处理技术先进与经济合理两者间的对立统一关系,把控制工程造价观念渗透到建设工程的全过程之中,保证项目管理目标的实现,提高工程投资效益。今天我主要讲房地产开发前期工作的造价控制。 　　目前,工程造价控制基本上仅仅着眼于预算(标书、标底)及结算的审核。这种控制虽能取得一定的效果,但这种控制模式存在着以下几方面的缺陷: 　　1、只能事后承认“事实”,无法事先做好预测和影响,从而影响建设项目各实施阶段的决策,造成工程造价的失控和心中无数。 　　2、忽视了建设工程前期工作阶段的造价控制工作。在做好投资决策后,设计阶段对建设工程造价的影响最大。 　　3、工程技术与工程造价结合不够。当前,普遍存在工程技术人员的经济观念淡薄,设计理念保守,设计思想、施工规范落后,采用新技术、新成果从而降低成本的观念不强;而造价工程师、财务人员目前普遍未能参与工程建设全过程,只是事后复核,纯粹从工程经济、概预算规则方面加以控制。这样,由于你做你的,我算我的,很难收到良好的控制效果。 　　根据以上情况分析,为有效控制工程造价,在各建设项目中能合理地使用人力、物力、财力,取得较好的投资效益和社会效益,应实行建设全过程造价控制。下面我就对工程的投资决策、设计、项目发包阶段的工程造价的控制作一阐述: 　　一、工程决策阶段工程造价控制 　　本阶段主要取决于领导的经验与战略眼光,相关职能部门所能起的作用相对有限,但工程造价部可以配合财务部或前期筹建部等相关部门尽可能准确地计算出包含土地成本、前期规费、工程造价、资金成本及管理费用(含建设单位管理费、设计费、监理费等)等可能发生的工程建设项目全过程费用,做好项目经济评价,主动发挥“经济参谋”的作用,让决策层事先了解完成该项目需策划的资金规模、估算投入、产出、经济效益,为决策层做好正确的投资决策服务。 　　二、工程施工图设计阶段的造价控制 　　设计阶段是一个相当难控制的阶段,因为,这个阶段,一切都还处于无形,所有的事情都还处于设想阶段。 　　建设方可以从以下几方面进行工程造价控制:实行设计招标制度,建议可采用限额设计,与设计单位签订限额设计责任书。加强设计阶段的监理,确定合理的设计方案、成熟的工艺,减少在施工阶段重大设计变更和方案性变化的发生,对有效的控制工程造价将起到重要的作用。 　　这一阶段:设计人员在进工程图纸设计的同时,作为建设单位的管理人员就是要以设计人员密切配合,对设计方案进行推敲,比较,必要时,要求设计人员做几套方案,对这几套方案进行优化评估,评估时要请各方面的专家进行参预,听取各方面的意见,在评估过程中:对方案的各方面性能都进行分析,比较。 　　这一阶段,建设方的具体工作是: 　　由工程造价部短时间内对每个设计方案作出经济估算及评价,在此基础上推选最佳的设计方案。 　　确定设计方案后,由造价部根据相关资料(之前我们将尽可能地收集当地的造价相关资料,如以前曾做过的同类项目的经济指标),提出合理的限额设计指标,供公司与设计单位确定设计限额时参考。 　　建设方工程管理人员参与图纸会审的工作。并对不影响功能而降低造价的,提出合理化建议。 　　决不要用边设计边施工的方法管理工程,因这样的方法设计变更多、联系单较多,工程返工多,浪费大,工程质量难于保证,工程造价人为失控。 　　据有关资料分析,设计费一般只占建设工程全寿命费用的1%左右,但对工程造价的影响度占25%以上。 　　三、工程招投标阶段的造价标控制 　　工程招投标阶段的造价控制也相当关键,这涉及的工作就是对自已要发包的工程组织招标,确定施工单位。 　　这当中的工作重点是: 　　参予施工招、投标文件的编制及招投标的组织管理,审核招标文件:招标文件是一个相当重要的文件,招标成功之后他是工程合同的一部分,对将来工程实施过程中取到约束甲乙双方行为操作的作用,因现在的招标代理公司他们只能对国家的法律,法规,招标规则进行控制,具体到一个工程中建设方的招标意图、以及工程的招标范围,装修标准等具体情况他们了解不了这么多,这相中我们的造价部门和公司邻导都要参预进来,熟习图纸,结合工程实际,把建设方的招标意图溶入