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房地产置业投资分析 ? 房地产置业投资，是许多人梦寐以求的，它具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，相对来讲，房地产置业是较为理想的投资手段。?????房地产置业投资的对象可以是开发商新建成的物业，也可以是房地产市场上的二手房屋。一般来讲，这类投资有两个目的，一个是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用。二是投资者将购人的物业出租给最终的使用者，以获取较为稳定的经常性收入。同时，这类投资又可以在投资者不愿意继续待有该项置业投资时，将其转售给另外的置业投资者，井获取转售收益。一、房地产置业投资的利弊????当拥有一笔资金的时候，投资者可有不同的选择，如可用它来购买股票、债券、主银珠宝、名人字画、艺术珍品等，也会有许多入选择投资房地产。存投资之前，了解一下房地产置业投资的优缺点是很有益处的。1．房地产置业投资的优点???（1）?房地产置业投资可以为投资者提供较为稳定和可观的收益，尽管不同的房地产类型，如公寓住宅、购物中心、写字楼等可能产生不同的营业收入，但通常税后所得率一般都比较高，投资者可以充分发挥自己的管理才能，按自己的意愿来经营。???（2）?房地产置业投资具有一定的安全性和保值增值性。由于土地资源稀缺，土地供给有限，土地的需求一般大于供给，因此地产非但不容易贬值，而巨增值潜力较大，因而附着其上的房产投资的安全性和增值性也得到保证。???（3）?房地产置业投资能抵消通货膨胀的影响，由于通货膨胀的影响，房地产和其它有形资产的重建成本不断上升，从而导致了房地产和其它有形资产价值的上升，房地产价格的上涨通常比一般物价上涨的幅度更大，至少它的贬值程度要低于别的资产形态。???（4）?易于获得金融机构的支持，由于可以将房地产作为抵押物，所以房地产置业投资者可以较其他方面的投资更容易获得金融机构的支待，得到其投资所需要的部分资金，因为房地产本身是一种重要的信用保证，已通常情况下，房地产的租金收益就能满足置业投资者分期付款对资金的需要。???（5）?提高置业投资者的资金信用等级，由于拥有房地产并不是每个公司或个人都能做到的事，所以拥有房地产变成了占有资产、具有资金实力的最好证明。这对于置业投资者拥有较高的资信等级，获得更多的投资机会具有重要的意义。2．房地产置业投资的缺点????房地产置业投资并不是十全十美的，也有其自身的缺点。???（１）房地产置业投资数额巨大，由于房地产本身所需投资额大，少者需要十几万元，多者几十万元，甚至几百万元以上，因此，它并不是一种大众化的投资工具。???（２）?房地产置业投资的回收期长，房地产置业投资的回收期一般少则十年八年，长则三五十年，并不是所有的投资者都能承受的。???（3〕置业投资者需要较强的专门知识和经验。房地产置业投资一方面涉及面较为复杂，各种关系通常要经过具有法律效力的合同来确定下来，因此要求投资者具有较强的法律知识；另一方面影响房地产价格的因素众多，也需要投资者具有丰富的社会、经济、技术知识和房地产市场经验。二、房地产置业投资的主要方向1．对土地投资????土地资源的稀缺性和有限性，决定了土地价值的安全性和保值增值性。对土地的投资一般具有稳定的收益。对土地的投资应重点考虑政策、规划、区域、经济等因素。2．住宅置业投资????对住宅的置业投资一般是小型置业投资者的首要选择，考察因素除本书第一章提及外，还应重点考察规划、区位以及户型设计的超前性。3．商业物业置业投资????销售额大小决定商业物业置业投资的经济价值。即影响房地产销售价格的主要因素为商业区的收益程度，商业物业置业投资应考虑的主要因素为：???（1）?腹地的大小及顾客的质与量；???（2）顾客的交通手段及交通状况；???（3）?营业类别及竞争情况；???（4）?该地区经营者创新性与资信状况；???（5）区域繁荣的程度与盛衰状况：???（6）?城市规划程度与周边发展方向：???（7）?商业物业的临街位置和宽深比。4?工业物业置业投资????交通运输状况、能源状况与工业用水、供排水系统状况是决定工业区房地产开发置业投资价值的主要因素。???（1）?与产品市场及原材料采购中场的位置关系；???（2）?道路、港口、铁路等运输设备的建设状况；???（3）?动力资源及环保、排污费用；???（4）?劳动力素质和市场的供求状况；???（5）?与相关产业的位置关系；???（6）?水质污浊、空气污染等公害发生的危险性；???（6）?政府对工业区的税收、财政优惠政策与管理制度。5．综合楼（含商住楼、办公楼）物业置业投资????交通、通讯、金融服务便利程度，是决定房地产置业投资综合楼成败的关键。???（1）?消防安全系统配置情况；???（2）?通讯网络系统配置情况；