完善房地产融资租赁法律制度重要意义.docxVIP

第4章完善房地产融资租赁法律制度的重要意义目前房地产融资的方式主要存在银行贷款、房地产信托、房地产产业基金，融资租赁是房地产融资的特殊渠道也是近几年新兴的融资方式，虽然把融资租赁作为房地产的融资方式尚未在立法中得以确定，尚未出台的《融资租赁法》也偏向于排除房地产融资租赁方式，但是本文笔者仍倾向于赞同房地产融资租赁的方式，因为发展完善房地产融资租赁法律制度有利于维护多方的利益。4.1 完善房地产融资租赁法律制度对承租人的重要意义房地产融资租赁实务中，承租主体通常分为个人和企业两种，两种不同的情况下承租主体获得的利益也不同。当承租主体为个人时，房地产融资租赁一方面可以降低房屋消费门槛。在银行贷款的情况下，购房者至少需要付购房款的10%才能获得房地产使用权，近些年来尽管房价不断被打压，但是相对于购房者的低收入而言，房款仍是一笔巨款，大部分购房者只能对房价“望洋兴叹”。而房地产融资租赁制度便很好地解决了这方面的问题，承租人通过租赁的形式入住，只需交付租金，便获得了房屋的使用权，一定程度上创造了购买房屋的“零首付”，从而很大程度地降低了住房房屋消费的门坎，有效地培育了供房需求，使得占购房比例大多数的无支付能力的家庭，从此购房愿望成为了现实。从另一角度，房地产的融资租赁制度还可以治疗“房奴恐惧症”，现阶段房地产融资租赁情况下，租赁期满后，租赁物所有权一般归承租人所有，而不是归出租人所有，这一点与飞机、船舶融资租赁存在很大的不同。也正是因为这一点，房地产融资租赁使得承租人通过融资与融物相结合的方式间接地获得了房屋的所有权，与传统购房渠道不一样，传统购房者是通过先取得所有权然后获得使用权的方式，而融资租赁购房者则恰恰相反，是通过先取得使用权再取得所有权的方式，融资租赁购房者往往先支付租金然后直接获得使用权，这一过程之后融资租赁购房者便开始了房屋消费。正是由于采取的是先租后买，从而使广大的住户感觉到了归属感，因此可以大胆放心地做装饰投入，甚至可以把租入房地产视为自己的“准己产”，由此满足了住房私权带来的好处，还可以使大量的年轻人量力而行，自由约定融资租赁租期及融资租赁合同，及时有效地选择放弃购买，从而大大地减轻购房压力。当承租主体为企业时，首先房地产融资租赁制度可以提高企业资金利用效率。通过出售回租的融资租赁交易方式，房地产融资租赁者首先将房产出售变现，然后又租回来使用，在整个过程中企业把自有的房地产所有权出租给融资租赁公司，从而不仅获得了企业所需要的资金，而且还通过出租的方式企业从融资租赁公司手中得到了该房产，因而丝毫不妨碍对固定资产的继续使用，这样在这一过程中就使企业原有的固定资产转换成了流动资产，从而大大地提高了企业资金的利用效率。第二方面，房地产融资租赁交易方式改善了企业的一些最关键的财务指标，对于企业而言，其他房地产融资方式情况下，融资房地产的支出直接算作企业的财政支出一项，支出金额一项占据很大比例。而房地产融资租赁制度下，融资的租金数额比起其他租赁制度下的租金较低，企业一般只需投入很少的一部分资金，就可以很快地获得在其它情况下需要更多资金才能购买到的房产，通过这种财政预算安排，企业可以在丝毫不减损本企业固定资产的前提下增强自己资产的流动性，这就相当于增加了企业的流动性资金，把资金从收益低的资产转而投向于收益率高的其他资产，大大提高了资产的使用率和收益率，也使企业关键财务指标得到改善。最后，房地产融资租赁为企业提供了中长期资金来源。通常情况下，企业融资主要从银行借贷获得，但是银行借贷有很多限制性条件，中小企业由于规模小资产数额小等原因很难满足银行放贷的条件而往往难以获得贷款。但是房地产融资租赁制度便很好地解决了这一问题。在房地产融资租赁制度的条件下，租赁期间中出租人一直拥有租赁物的所有权，出租人保证租赁物在租赁期间是完整的，出租人对承租人进行审查，依照的不是过去的信用历史或者财产资本基础，而是承租人未来的盈利能力，这种做法有益于那些资产负债率较高、没有银行信用以及众多新企业，这些企业通过融资租赁方式都恩能够获得大量的融资。4.2完善房地产融资租赁法律制度对开发商的重要意义从房地产开发商角度，建立并完善房地产融资租赁制度，对于开发商而言益处多多。最影响房地产开发商利益的是房地产的销售门路，融资租赁是房地产营销的新渠道新方式，房地产融资租赁通过把融资和销售房屋两种方式相结合，从而便利于房地产开发商向用户和市场推销产品。根据市场经济的运行规律，只要市场经济允许，所有开发商都能接受一次性销售，以便于快速回笼资金。但是在目前的买方市场环境下，部分楼市由于激烈的竞争、打压楼市的政策环境使得部分楼市陷入了滞销的阶段。因此对于开发商而言，如何扩大销路是关乎其生存的大问题。融资租赁制度在某种程度上大大缓解了这一问题。在香港楼市低靡时，融资租赁曾作为重要