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对X房地产开发公司核心竞争力的分析 谢姿 （ 04920101014） 摘要 当前，中国房地产业面临着前所未有的激烈竞争态势。一方面，由于该行业属于我国国民经济的主导产业，越来越多的国内投资商逐渐涉足于该领域；另一方面，随着我国入世逐渐放开对该行业的限制壁垒，更多的国外投资者也欲求来中国的房地产市场争夺“一杯羹”。鉴于此，我国房地产公司要想在此动态竞争中生存发展最应当做的莫过于树立发掘培养自身核心竞争力上。 本文最大特点是采用调查研究的方法，依调查结果来进行研究，以事实说话做到有理有据，具有现实意义；经调查对象选定为某一具体的房地产公司，依个案分析做到细致深入，具有针对性。 通过调查，采用定义性质法和价值链原理分别研究，最终认定出该调查对象已具备的核心竞争力，发掘出该公司在进一步培养核心竞争力上的潜力，并结合当前的外部整体环境与内部自身情况提出了相应的建议。 关键词：房地产公司、核心竞争力、价值链、SWOT分析法 引言 中国的房地产业历经了十几年的不断创新与发展，作为我国国民经济的主导产业，其地位和作用不容忽视。随着外国房地产公司的大量涌入，以及国内房地产公司数量的不断攀升，我国的房地产业呈现出了日益激烈的竞争态势。房地产企业要想在当前的动态竞争中长葆不败之地，最应当进行的莫过于发掘企业的核心竞争力。 自美国学者普拉哈拉德和哈默尔于1990年在《哈佛商业评论》发表了著名论文《公司的核心竞争力》，并首次提出了核心竞争力一词，此后该理论被学术界广泛讨论，形成了许多流派。尽管如此，由于普拉哈拉德和哈默尔所述概念较为笼统，因此不同行业对其的理解具有较大空间。目前，中国学术界继普、哈二人提出核心竞争力概念之后，在概念分析、理论探讨等宏观领域的研究已经较为丰富，但针对某一行业或某一企业而进行的微观、现实分析研究却是凤毛麟角。（据笔者参阅的19篇关于核心竞争力的文献资料中，仅有一篇来自《企业经济》2005年4月刊“行业探讨”专栏的论文是针对中国家电业进行的核心竞争力分析。）这说明目前核心竞争力对具体行业的企业缺乏现实指导意义。尽管很多国内企业在尽力树立自己的核心竞争力，但极少有企业能有意识地甄别企业核心竞争力，很少将企业所独具的能力进行提炼总结。本人认为核心竞争力的研究应当更加重视从行业划分入手，要将束之高阁的理论变成浅显易懂，能被更多企业真正重视，并能注意随时修正的意识。因此笔者此次的研究对象集中于某个具体的房地产企业。 本文通过对X房地产开发公司内部的访谈及大量的外部调查，从调查结果入手，对数据进行分析提炼，并分别采用定义性质法和波特价值链法作为理论支持，对X房地产开发公司的核心竞争力进行辨识，最终运用SWOT原理分析并得出结论提出建议。 一、X房地产开发公司现有资源和能力的调查及分析 （一）房地产开发公司的基本情况① X房地产开发公司成立于2001年，是由其上级集团作为投资方，国家相关部门作为土地出让方而合作成立的独立法人项目公司。公司注册资金5000万元，实行有限责任制，主营房地产开发和物业管理。 公司的成立主要是为了顺应当时国家的土地政策，即：为了美化北京周边地区环境而实施的四环以外“绿化隔离带”项目。故作为投资方对位于海淀乡地区的11.48万平方米土地进行二级开发，相当于21万平方米的总建筑面积，包括住宅17.8万平方米，由20幢多层板楼组成，密度在1.5以下，其余的为诸如商业会所、人防等配套设施。 公司该项目主推户型为普通高档住宅，品质颇高，全部为带电梯的板式设计，一梯两户，每套建筑面积为150平方米三居，其地理位置较适宜作为第一居所，主要面向人群为教师及白领阶层。 公司有总经理、副总经理各1人，以及6个部门，分别是行政人事部、财务部、前期项目部、合同预算部、工程部，销售部（委托销售）。 为了分析核心竞争力，笔者寻根溯源，依照其内在逻辑关系，做出如下研究方向： 核心竞争力分析 → 竞争力分析 → 资源和能力分析 图1. 分析方法的逻辑关系 如图所示，核心竞争力属于竞争力的范畴，而资源和能力又构成了竞争力的形成。因此，为了分析X房地产开发公司的核心竞争力，首先就要对其资源和能力进行调查研究。笔者通过对X房地产开发公司内部的访谈及外部的调查②，做出如下总结。 （二）内部资源及其技术能力 1、市场定位能力 在本世纪初，北京城区的房地产开发已日渐饱和之际，X房地产开发公司就已将目光投向了更为广阔的市场——城区之外的近远郊。那时，由于中国的经济不断发展，国家住房制度改革不断推进以及居民生活水平不断提高，个人购房已成大势且愈演愈烈。在购房者中有相当一部分高收入家庭更加愿意拥有远离繁华闹市的城郊低密度住房，因此，在当时，低密度住宅成为了房地产开发中的一道亮丽风景。 事实上，提起低密度住宅发展最成熟的国家，自然要说到美国