房产中介服务人业人员管理与营销技巧.docVIP

房产中介服务人业人员的管理与营销技巧 随着房地产业的迅猛发展，物业管理应实行集约化的品牌管理，走社会化的道路。因此，作为房地产中介服务的从业人员，除要求自身熟悉及掌握国家的有关政令、法规，还要运用自身所掌握的专业知识正确引导顾客的消费，真正起到顾问的职能。以下为对中介服务的从业人员的工作要求： 　　1.工作步骤 　　一名业务员被指示做某一工作时，最好依以下步骤来进行，以收事半功倍之效。 　　(1)接受工作指示或命令。一般业务员做某一工作时，会接获上司的工作指示。这时候，不能只听上司交代的，还要明确地掌握住工作目的才行。所以，员工要深思的事情有：①目标是什么？②为什么必须达到那个目标？③何时达到？④如何会做得更好？ 　　(2)搜集有关的资料、情报。即搜集与工作的计划、执行等相关的文件、资料、情报，而且对于情报的选择，要有慧眼。 　　(3)考量工作的步骤与方法。愈是需要花长时间工作的事情，愈需要依照工作的步骤与方法来做，才比较有效率，此时宜好好活用“5Ｗ2Ｈ”*的审核表。 　　(4)决定工作的步骤与方法。不妨从所拟定的几个方案中挑选较合理的，决定时应该考虑到“更早、更好、更轻松、更便宜”这几项因素，来作筛选。 　　(5)制定行事表。 　　(6)实施时须留意：①确实依照所计划的步骤和方法去做。②很有自信地去执行；③时时审核实际进度和预定计划的差距，必要时修改所定计划。 　　(7)检讨与评估。从品质、期限、成本等层面，将工作的结果和当初的计划做一比较，如果不能达到预期结果，就应该找出其原因。 　　(8)做完后，向上司报告结果。 　　2.关于问题的解决 　　对于一名业务人员要尽可能避免问题的发生，但仍难免会发生浪费或错误事情，若能够提高警觉并加以改善，事情就会做得圆满无缺。 　　首先，为了避免小错不断发生，每位业务员对于自己份内的工作，应该每时每刻都存有问题意识，也就是经常采取“质问”的态度来发现问题，比如常自问：“为什么会变成那个样子呢？”“该怎么做，才会把事情做得更好？”等问题，然后激发思考力来处理这些问题。 　　不可对习以为常的工作抱着“这样做就成了”的态度，如此一来，问题意识就荡然无存，也不可能再发掘什么问题及进一步要求自我改进了。 　　因此，一个肯精益求精的业务员，会经常保持鲜活、敏锐的眼光来探寻新的问题，并努力要求自己去突破改善。 　　平常到底有些什么问题等着业务员去发掘呢？ 　　(1)具有障碍性质的问题，即为了达到目标而让业务员颇感困扰，难以处理的问题。 　　(2)与所定的基准发生偏差的问题，如业绩不能如所预期的那样增长、纠纷发生率偏高、出错误的件数比平常增加等。 　　(3)为了达到目标而必须解决、改善的重要问题。 　　(4)属于创新之类的问题。这是公司为了将来要开创新的事业、开发新的业绩等而衍生出来的问题。业务员必须表现得愿意积极面对新的挑战，同心协力，产生具体而细微的问题意识，努力去克服困难。 　　3接电话 　　电话对工商界来说，是不可缺少的工具。可是，如果使用不当，比如说话声音太大、不亲切、不简洁等，反而会效果相反。所以，员工应该懂得使用电话的礼节。 　　那么使用电话时，应该注意哪些事项呢？ 　　(1)不管是打电话或接电话，不可因为对方看不到你说话的表情或态度，就草率地应答对方，还是要保持应有的说话态度。 　　(2)打电话的时间应该留意小心，如打到公司时，最好避免中午或下班后的时间；打到个人的住家，则应该避免吃饭的时间。 　　(3)最好在清静的地方打电话，这样不易泄漏业务机密。还有，若夹杂喧闹嬉笑声，会引起对方的不悦，这点也要留意。 　　(4)电话是很方便的通讯工具，但不是所有的事情都可以靠电话来处理。如果是要拜托长辈或顾客的事，或要向对方表达歉意时，不管对方住多远，最好亲自去拜访一趟，比打电话来得好些。 　　(5)电话铃一响，就要马上去接，绝对不可任它一直响下去而不管。 　　(6)接了电话筒以后，要马上清晰地表明自己公司的名称、自己所属的单位。若对方说“经常麻烦您”，就要回答“哪里，是我们麻烦您！” 　　(7)如果对方没有说出公司名称、所属单位或自己的姓名，接电话这边应该说：“抱歉，您是哪一位？”以确认对方的身份。 　　(8)接电话时，一定要把交谈的内容记在备忘录上，以免忘了误事。 　　(9)若电话中所谈的事情，需要传达给有关同仁，必须将时间、地址、内容等正确地传达出去。 　　(10)电话打完后，要确定对方已挂上电话筒，才能放下电话，这是应有的礼貌。 　　4.交换名片 　　交换名片是建立人际关系的第一步，如果运用得当，将有助于自己事业的发展。 　　基于此，业务员在与人初次见面交换名片时，须注意以下几点： 　　(1)外出时，必须准备一些名片，若忘记携带或用光了而未准备，都欠妥当。 　　(2)名片应从名片夹抽出，