房地产项目可行性研究报告中市场部分相关指标(世联）.docVIP

项目可行性研究中市场部分的相关指标 目 录 一、市场分析 1 （一） 宏观市场状况 1 1. 供给状况 1 (1) 房地产开发投资额 1 (2) 房地产开发投资额占固定资产投资额的比例 2 (3) 商品房新开工面积、施工面积、竣工面积 2 2. 需求状况 3 (1) 商品房销售面积 3 (2) 商品房销售价格 3 3. 供给与需求的匹配状况 3 (1) 投资额增幅与销售额增幅以及GDP增幅的比较 3 (2) 商品房销售面积与竣工面积的比较 4 (3) 新建商品住宅空置率 4 (4) 商品房价格增幅与GDP增长率等的比较 5 (5) 房价收入比（可选项） 5 （二）片区市场状况 6 二、可研报告中各产品分期售价的确定 7 （一）比较法确定当前时点的销售均价 7 1. 区位打分法 8 (1) 区位打分表 8 (2) 计算方法 9 (3) 操作说明 9 2. 产品打分法 10 (1) 产品打分表 10 (2) 计算方法 11 (3) 操作说明 11 3. 区位、产品综合权衡 12 （二） 分期价格的确定 13 项目可行性研究中市场部分的相关指标 本项工作的主要目的是通过对项目地块所在城市的宏观市场状况、竞争状况以及其所在片区市场状况的分析来把握项目的市场前景；并且以当地市场上现有项目作为参照，通过比较法确定项目规划中各产品形态的可能的价格定位。 一、市场分析 （一） 宏观市场状况 1. 供给状况 (1) 房地产开发投资额 …… 2000 2001 2002 2003 2004 房地产开发投资额 房地产开发投资年增幅% 要求：图表说明。  (2) 房地产开发投资额占固定资产投资额的比例 …… 2000 2001 2002 2003 2004 房地产开发投资额 固定资产投资额 占固定资产投资比重(%) 要求：图表说明。 (3) 商品房新开工面积、施工面积、竣工面积 …… 2000 2001 2002 2003 2004 商品房新开工面积 商品房施工面积 商品房竣工面积 新开工面积占施工面积比例（%） 施工面积和竣工面积的倍数比 要求：图表说明。  2. 需求状况 (1) 商品房销售面积 …… 2000 2001 2002 2003 2004 商品房销售面积 销售面积增长幅度（%） 要求：图表说明。 (2) 商品房销售价格 …… 2000 2001 2002 2003 2004 商品房销售价格 价格增长幅度（%） 要求：图表说明；按年度统计，最近一年的数据要求按照季度统计。 3. 供给与需求的匹配状况 (1) 投资额增幅与销售额增幅以及GDP增幅的比较 …… 2000 2001 2002 2003 2004 房地产开发投资额 商品房销售额 房地产开发投资增幅(%) 商品房销售额增幅(%) GDP增幅(%) (2) 商品房销售面积与竣工面积的比较 …… 2000 2001 2002 2003 2004 商品房销售面积 商品房竣工面积 销售面积增幅（%） 竣工面积增幅（%） 商品房销售面积与竣工面积之比 要求：图表说明。 (3) 新建商品住宅空置率 …… 2000 2001 2002 2003 2004 商品房住宅空置面积 近三年新建商品住宅竣工面积 新建商品住宅空置率（%） 要求：图表说明。  (4) 商品房价格增幅与GDP增长率等的比较 …… 2000 2001 2002 2003 2004 商品房价格上涨幅度（%） GDP增长率（%） 居民储蓄余额增长率（%） 人均可支配收入增长率（%） 要求：图表说明。 (5) 房价收入比（可选项）  （二）片区市场状况 通过对项目地块所在片区的分析以及片区内各典型项目的分析，评估该片区的发展前景，从而为我们的项目定位以及对销售价格和销售速度的估计提供参考。片区市场的分析主要是对片区的未来发展进行SWOT分析。 片区内典型项目的分析应该包括以下内容： 开发商分析； 项目概况； 项目特点及优劣势； 销售价格及其开盘以来的价格变动情况； 销售速度； 销售完成比率等等； 未来推盘时间和推盘量（包括现有项目和将来1－2年内开盘的项目） 二、可研报告中各产品分期售价的确定 （一）比较法确定当前时点的销售均价 本部分先分别利用“区位