产权交易案例分析-上海产权交易管理办公室.PPT

该争议处置应当把握的要点 1，股东转让股权，不影响租赁合同的效力 2，标的土地房屋确权的法律依据 3，营销大楼权属的约定合意 该争议处置应当把握的要点 1，股东转让股权，不影响租赁合同的效力 本次产权转让是标的企业的股东转让股权，标的企业作为出租人的地位不变，也不影响租赁合同的效力。 转让方（股东）与受让方的关系 出租人（标的企业）与承租人的关系 该争议处置应当把握的要点 2，标的土地房屋确权的法律依据 未实施完成的拆建工程，因已超过城市规划管理部门批准建设的时效而无法进行（即使将旧房拆除，也不能自行再新建），因此，标的企业的土地房屋应当以房地产权证登记的状况为准。 该争议处置应当把握的要点 3，营销大楼权属的约定合意 新建的营销大楼属于违规建筑，未能实现房地产权登记，相关权利的界定，应尊重双方签订补充协议的约定。 至于租赁合同期限不得超过20年，承租人经营状况责任自负，这是市场经济的常识，不应成为限制标的企业股东转让股权的理由。 ——该争议处置应当把握的要点 产权转让过程中的争议处置案例 ——该争议对各相关主体规 范交易行为带来的启示 该争议对各相关主体规范交易行为带来的启示 1、产权交易机构如何应对交易双方及其相关方提 出的争议？ 2、转让方在转让行为中应如何避免争议的发生？ 3、产权经纪机构在执业中应如何发挥核实作用？ 该争议对各相关主体规范交易行为带来的启示 1、产权交易机构如何应对交易双方及其 相关方提出的争议？ （1）市场交易平台的责任和义务 （2）争议处理的规范要求： 处理及时——程序合规——书面告知 该争议对各相关主体规范交易行为带来的启示 1、产权交易机构如何应对交易双方及其 相关方提出的争议？ （1）市场交易平台的基本责任和义务 产权交易平台具有为转让方及其受托会员提供公开发布产权转让信息；审核转让方信息披露的真实性、完整性、有效性、合规性；按照转让方的“出让条件”对意向受让方的资格进行审核确认；承担公平公正组织实施产权交易活动等市场化服务的责任和义务。 该争议对各相关主体规范交易行为带来的启示 1、产权交易机构如何应对交易双方及其 相关方提出的争议？ （2）争议处理的规范要求：处理及时-程序合规-书面告知 在协调处理争议时，应当及时受理、严谨处置，按照“调查核实、沟通协调、出具处理决定书”的争议处理程序，以书面形式告知对方处理意见。 该争议对各相关主体规范交易行为带来的启示 2、转让方在转让行为中应如何避免争议的发生？ （1）转让方的基本责任和义务 （2）转让方完全的处置权，是合法交易的前提 该争议对各相关主体规范交易行为带来的启示 2、转让方在转让行为中应如何避免争议的发生？ （1）转让方的基本责任和义务 转让方及代理机构应站在意向受让方的角度，保证披露的信息内容不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏；切实履行充分披露相关信息的义务，对所发布的信息应当真实、准确、完整、合规。 ? 该争议对各相关主体规范交易行为带来的启示 2、转让方在转让行为中应如何避免争议的发生？ （2）转让方完全的处置权，是合法交易的前提 以此案例为例：如实告知标的企业房屋租赁的现状及补充协议中相关事项（如租赁期限、转租要求、各自应当承担的责任和义务等）的约定，以及与转让产权有关的可能影响交易的其他需要说明的事项，确保意向受让方在信息对称的前提下作出判断；明确租赁双方的权利义务；尊重合同协议，规避口头约定不合法带来的矛盾和纠纷。 转让方对转让产权具有完全的处置权，且不存在任何限制条件，应当是合规合法交易的前提。 该争议对各相关主体规范交易行为带来的启示 3、产权经纪机构在执业中应如何发挥核实作用？ （1）产权经纪机构的基本责任和义务 （2）产权经纪机构在市场运作中的作用 ? 该争议对各相关主体规范交易行为带来的启示 3、产权经纪机构在执业中应如何发挥核实作用？ （1）产权经纪机构的基本责任和义务 产权经纪机构除了应当对其代理的产权项目转让信息的真实性、完整性、有效性、合规性进行认真核实，并向产权交易机构出具材料核实的意见外。出让方代理机构还应重点关注：应当披露的信息是否充分披露；信息发布的内容与各相关附件材料是否一致；信息发布的附件材料是否合法有效，是否符合企业国有产权转让的有关规定。 代理意向受让方的产权经纪机构还应对委托主体的资信能力履行必要的核实义务等。 该争议对各相关主体规范交易行为带来的启示 3、产权经纪机构在执业中应如何发挥核实作用？ （2）产权经纪机构在市场运作中的