中明新都会商业综合体项目整体定位和发展战略报告2012.ppt

中明新都会商业综合体项目整体定位与发展战略报告 中明控股集团 S-C-Q基本结构——界定问题的分析模型 现实情景与开发目标的对比  界定：本报告需解决的核心问题 现实情景与开发目标的对比  界定：本报告需解决的核心问题 本报告需解决的核心问题梳理 刚刚走出农贸阶段的自给自足，商贸交易信息不充分。 肥城市的人口结构属于哑铃状分布特征 城市微观市场分析——思维导图 肥城市2011-2012年2月土地供应总量达585326平米，预计未来可销售面积超过百万平米，未来供应量较大。 银泰隆商业广场 银泰隆商业广场 江南水街 江南水街 鲁西义乌国际商贸城 肥城市办公物业分析思维导图 产业结构决定办公物业的发展 产业结构是决定一个城市办公物业发展状况的最根本原因 第三产业不发达，对中高档办公物业的需求就越小 中小型企业越多，对商住楼等中低档办公物业的需求就越大 肥城以第二产业为主导的城市，对写字楼市场带动不强 肥城市办公物业分析思维导图 肥城二、三产业规模增长导致办公物业需求增加 办公物业供应的缺失，致使部分住宅物业演化为商住楼，承担办公物业的功能。 街铺类办公承担部分办公职能 市场分析 肥城市办公物业分析思维导图 肥城办公物业的主要客户分析 肥城现阶段商务办公物业的主流客户以创业型、成长型的中小企业为主 企业发展阶段 创业型企业的需求和价格承受力目前很有限，是拉动商务公寓需求的后备力量 企业发展阶段 成长型企业是目前在售的公寓项目的主力客户 企业发展阶段 未来2－3年内，快速发展型企业将成为肥城市场上重要的办公物业客户 企业发展阶段 肥城的办公物业客户处于发展期 肥城办公物业客户分析 昆山市办公物业分析思维导图 基于市场需求的办公物业KPI分析 肥城市办公物业分析总结 肥城市不适合发展纯写字楼，现有办公多为工厂自建楼、改造型旧写字楼和住宅性质办公物业，商务公寓概念刚起 肥城市有较多办公物业客户的潜在需求未被满足； 肥城市未来办公企业规模将会进一步增加； 从市场层面和城市办公物业发展阶段来看，肥城市仍有办公物业空白点存在，且满足客户需求的新型物业类型更有可能被接受 肥城商务公寓市场的企业客户在数量和需求上均处于成长阶段。 肥城办公物业的阶梯式跳增期，未来将拉动肥城的房地产投资市场 未来企业和投资客户特征符合新型商务公寓对应客户特征 新型商务公寓与纯写字楼、住宅小区或以住宅立项的商住楼对比，对客户有明显吸引力 酒店市场可细分为11个子市场 酒店未来供应以高档星级酒店为主，其中建设一个五星级酒店、建设三个四星级酒店、三个经济型酒店、一个特色酒店，供应量极大。 肥城市的中低端经济型酒店发展已基本饱和，高端酒店有一定发展空间，但逐渐趋向饱和 住宅市场区域分布及特点 肥城住宅开发项目比较分散，集中在城市东、西、南、北、中，五个区域，但目前在售及待售的项目主要集中在东、西两个区域，目前西区住宅市场开发是热点。城市南区及北区项目位置都比较偏，目前也是销售价格最便宜的区域，配套一般。东区目前供应量不高，为本案开发迎来机遇。 上城国际： 50万㎡城市中心综合体项目，7万㎡三馆文化中心，17万㎡独立商业，千米特色商业步行街，26万㎡高尚居住领地。 桃源名郡：26万㎡高尚居住社区，由13栋联排别墅和30栋电梯高层所组成，总户数约2100户。采用主题式花园设计手法，5万平米中央景观带使规划有亮点。 桃都国际城：60万㎡高品质大盘，产品包括联排别墅、花园洋房、多层、小高层、高层，是肥城产品线最丰富，目前销售情况最好的品质社区。 2012年下半年项目竞争楼盘开发进度 通过调研发现客户更关注房屋面积，对于房屋是一厅还是两厅并不敏感。 虽然被访者多数表示近期内并无购房打算，但是有近40%客户目前并没有购买商品房，未来仍存在碰到好的产品，由被动变主动消费的可能性。 多数客户对于自己目前居住地及房屋格局并不满意，客户购房意识比较谨慎，仅限于换一个同等条件的新房，对于换大房子的改善型需求考虑不多。 多层、小高层是客户喜欢的类型，有近50%的客户优先选择多层，别墅产品抗性明显。客户购房更看重合理面积需求，大户型不受追捧。 客户购房思维较传统，对于房屋朝向比较敏感，也比较看重房子的质量、舒适、方便，客户购房比较务实。 客户比较看重小区内有超市、诊所、幼儿园、活动场所等配套，对于物业更关注普通公共服务，说明客户对于产品、对于服务的意识较低，购房意识还停留在基本生活范畴。 客户购房对于价格、交通、周边配套比较敏感，并希望开发商能够提供一般装修，这对于产品设计思路是一个补充。 客户对总价的敏感度高于单