中指研究中国房地产市场2011年形势分析和2012年趋势展望.ppt

2011年1-11月累计成交44.1万套，较去年同期下降34%，中7月、8月和10月的环比降幅均在10%以上，11月达到17%。从同比来看，8-11月同比降幅均在40%以上，且降幅呈逐渐扩大趋势，从8月份的同比下降42.2%，到9月的53.5%，11月降幅达到57.5% 数据来源：CREIS中指数据、 图：重点城市二手房总成交量及环比变化 二手房成交：1-11月成交量明显低于去年，下半年下行趋势更为明显 2011年1-11月，多数品牌房企销售额同比增长。从全年来看，除绿城、富力外，其他品牌房企销售额较去年同期均有上升，平均增幅为16%。截至11月，恒大、中海已超额完成全年销售计划，富力下调目标但仍难以完成。 下半年品牌房企销售额增速明显放缓，9-11月持续低于去年。2011年1-11月品牌房企销售额之和同比增长18%，但主要受到上半年销售业绩带动。上半年，品牌房企累计增速为63%，5月之后明显增速放缓；下半年，累计销售额同比下降2%，从9月开始连续三个月低于去年同期，其中11月单月降幅达39%。 品牌房企销售：全年销售业绩仍有增长，但下半年下滑明显 图：2010-2011年十大品牌房企销售额及2011年计划完成情况 数据来源：CREIS中指数据，企业公告，中国指数研究院整理分析 图：2010-2011年十大品牌房企月度总体销售额 数据来源：CREIS中指数据、 供给：重点城市总体新上市量与去年同期基本持平 一线城市新上市量低位运行，二三线城市高位运行。1-11月，一线城市住宅月均新上市量为78万平方米，与去年同期基本持平，但处于历史低位。二线代表城市延续之前的上升态势，月均新上市量略高于一线城市，达83万平方米，同比上升15%；三线代表城市为37万平方米，增幅最为明显，同比增长20%。 今年11月，一线城市单月新上市量达104万平方米，同比由9月的下降28%转为增长26%；二线代表城市单月新上市量近三月呈下行态势，11月同比微降3%，为96万平方米；三线代表城市为35万平方米，同比增长35%。 图：各梯队代表城市住宅月度平均新批准上市面积 2011年，大部分重点城市销供比开始持续下降，并降至接近2008年低点。二季度开始，所监测的重点城市销供比普遍低于1，且大部分城市销供比持续下行。北京、深圳、沈阳销供比在第二季度出现大幅度下降，销供比在0.5至0.8间波动。11月份数据显示，深圳的销供比仅有0.3，北京为0.58，武汉为0.56，沈阳为0.81，创2008年以来低点。从2011年全年来看，其他重点城市的销供比都曾出现过比2008年低的情况。 供求对比：重点城市销供比持续低于1，接近或低于2008年低点 图：重点城市销供比 数据来源：CREIS中指数据、 数据来源：CREIS中指数据、 各重点城市库存量持续攀升。2011年，重点城市库存量持续走高，部分城市可售面积同比增速明显提高，武汉三季度可售面积同比增速超过60%。 出清周期继续延长。受可售量上升和成交低位运行的影响，重点城市出清周期持续延长。11月，九个重点城市平均出清周期为15个月，连续11个月上升。一线城市中北京出清周期较年初延长了9个月，深圳、上海分别延长3、4个月；二线城市除苏州周期仅延长3个月外，其余重点城市延长了8-11个月不等；三线重点城市惠州11月出清周期在上月小幅缩短后出现了2个月的延长。与历史水平相比，2011年各重点城市出清周期相对于2008年的高位仍有一定距离，形势相对缓和。 图：重点城市库存量与出清周期对比 图：重点城市出清周期历史走势 供求对比：可售量持续攀升，出清周期不断延长，但多数未突破2008年高点 1-11月全国商品房销售面积和销售额同比继续增长，但增幅变小。商品房销售面积为8.96亿平方米，同比增长8.5%，增速与1-10月相比下降1.5个百分点；销售额4.9万亿元，同比增长16%，增速比1-10月下降2.5个百分点。 单月来看，新增商品房和住宅销售面积和销售额同比环比齐跌，继10月以来年内连续两月下降。11月全国商品房销售面积9941万平方米，环比下降18.9%，同比下降1.3%；销售额为5221亿元，同比下降1.6%。其中住宅销售额4164亿元，同比下降4.3%。 全国商品房销售： 各销售指标累计增速继续放缓，10-11月连续两个月同比下降 图：全国商品房和住宅累计销售指标及同比增速 数据来源：CREIS中指数据、 图：商品房和住宅单月销售指标及其同比增速 2011年1-11月，全国累计房地产开发投资额达到5.55万亿；同比增速继续降至29.9%，为两年来最低水平。住宅开发投资3.99万亿元，同比增长32.8%，连续8个月下滑，累计下降为5.8个百分点。 从单月水平来看，11月房地产开发投资同比增长20.2%，住宅开发投资同