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试析房屋承租人优先购买权行使与限制 　　摘要：我国法律规范对房屋承租人的优先购买权进行了规定，但对于房屋承租人的优先购买权的行使条件及限制的规定还较为笼统，可操作性不强。通过对承租人优先购买权的研究，深入分析该问题的现状，理顺房屋承租人优先购买权的行使条件与限制，从而在实践中妥善处理相关争议。 　　关键词：房屋承租人；优先购买权；行使；限制 　　中图分类号：DF529 文献标识码：A 文章编号：1006-723X（2012）11-0036-04 　　房屋纠纷通常都是民事案件的高发地带，且承租人优先购买权又是房屋纠纷的重要组成部分，自然受到相关学者与司法实践的高度关注。虽然我国相关法律规范及最高人民法院出台的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》都对房屋承租人的优先购买权进行了一些规定，但房屋承租人的优先购买权的行使条件及限制还是仅限于原则性规定，缺乏明确具体的规定。 　　一、 房屋承租人优先购买权的概论 　　（一）房屋承租人优先购买权的概念 　　《房地产统计指标解释（试行）》的规定，房屋承租人的优先购买权是指作为承租人的公民、法人或其他组织在房屋租赁合同的存续期内，依照法律的规定，于出租人出卖租赁房屋时在同等条件下优先于其他购买人而购买房屋的权利。 　　一是法定性。我国《合同法》第230条明确规定了房屋承租人对于租赁房屋的优先购买权。二是期待性。当房屋租赁关系成立之时，承租人并不当然可以行使优先购买权，只有在出租人将房屋出卖给第三人之时，承租人在同等条件下才享有这一权利，故房屋承租人优先购买权具有期待性。三是限制性。出租人出卖自己的房屋虽然是自己的合法权利，但法律设定承租人优先购买权是对出卖人出卖房屋权利的一种限制。四是期限性。我国《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下文简称为《解释》）第24条规定表明，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买该租赁房屋的，其优先购买丧失。五是专属性及排他性。承租人优先购买权专属于与房屋出租人有租赁关系的房屋承租人，并且承租人不得将??先购买权转让给任何第三人。 　　（二）房屋承租人优先购买权的法律性质 　　根据我国的法律规定及2009年最高人民法院出台的《解释》，房屋承租人优先购买权的性质应为形成权。理由有二：其一，房屋承租人优先购买权的设定，出租人转让房屋的权利并未被剥夺，只是在一定条件下对买卖合同的对方当事人的选择受到了约束，只能选择承租人。一旦承租人向出租人传达了其购买房屋的意思表示，即可在承租人与出租人之间形成一个和出租人与第三个具有同等内容的房屋买卖合同，而无须义务人的承诺。这一法律效果是通过房屋承租人对出租人所做的意思表示来完成的。因此，可以很自然地将该意思表示解释为成立买卖合同的意思表示，将优先购买权解释为可以凭借单方主体的意思表示创设此法律效果的权利，即形成权。其二，《解释》第24条明确规定，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未作明确答复的，事后承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。这就表明优先购买权的除斥期间为十五日，这也就符合了形成权所具有的除斥期间。所以优先购买权的性质应是形成权。 　　二、 房屋承租人优先购买权的行使条件 　　（一） 前提条件 　　一是出租人与承租人之间存在合法、有效且在存续期间的房屋租赁合同。所谓房屋租赁合同，是指出租人将房屋提供给承租人占有、使用，由承租人向出租人支付租金，于合同终止时将房屋返还出租人而签订的协议。二是出租人出卖租赁房屋。根据《合同法》第230条可得知，房屋出租人出卖租赁房屋的事实是承租人优先购买权行使的另一前提条件。三是出租人通知承租人。出租人履行其通知义务是承租人行使优先购买权的一个基础前提。根据《城市私有房屋管理条例》第11条、《民通意见》第118条、《合同法》第230条和《解释》第21条都对出租履行通知义务进行了规定。 　　（二） 主体条件 　　一是房屋承租人及与其共同居住的其他家庭成员。根据《合同法》第230条规定，出租人欲出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知该房屋的承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买的权利。优先购买权的主体必须是基于房屋租赁合同实际占有并使用房屋的承租人。根据债权债务的主体变更规则，在房屋租赁期间，在承租人死亡后房屋租赁的债权债务关系中，债权债务主体变更，与承租人生前共同居住于该租赁房屋的其他家庭成员理应视为享有优先购买权的适格主体。其他家庭成员也可以成为优先购买权的主体。二是房屋的次承租人。房屋次承租人是指出租人将房屋出租给承租人后，承租人又将该房屋转租给第三人，该第三个人就是房屋的次承租人。三是部分承租人。部分承租人是指出租人将房屋出租给承租人，但该房屋仅是出租人所拥有房屋中的一部分，该承租人被称为部分承租人