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预期对租金房价比变化影响作用研究 　　[摘要] 预期被认为是引起中国住房市场价格居高不下且持续上涨的主要因素之一。2005—2010年，北京房价租金比上涨了175%。房价租金比的迅猛上涨表明住房使用成本持续下跌。通过基于北京八个城区2005年1月至2010年12月的面板数据的实证研究，发现房价的变化可以部分由利率所代表的经济基本面因素解释，但大部分是由房价预期因素引起的。预期对房价的影响程度随市场形势的变化而改变，市场繁荣期预期对房价的推动作用比市场平稳期更强。这种非理性预期带来的房地产市场繁荣非常危险，值得警惕。 　　[关键词] 租金房价比； 预期； 中国住房市场； 住房使用成本模型 　　2012年11月任超群吴璟[美国] 邓永恒： 预期对租金房价比变化的影响作用研究2012年11月浙江大学学报（人文社会科学版）一、 引言 　　对房价波动的研究是房地产经济领域研究的热点。现有文献证明房价波动通过收入效应、财富效应和金融市场反馈等途径给经济带来重大影响[12]。大量关于房价波动的研究同时也表明，经济基本面因素不能完全解释住房价格的变化，市场参与者的心理预期也是导致房价波动的主要因素之一[3]。无法确定的预期是导致房价偏离其基本价值的主要原因，尤其在房价上涨时期，房价上涨更多是由不理性的房价预期和投资者的心理行为推动的，而不是住房市场经济基本面的变化导致的[4]。这可以从住房市场有效性研究的结论中得到证明。在有效市场中，所有可以预期未来价格的信息都反映在当前的价格中，由于市场参与者对信息的预期已经反映在了当前的价格中，因此，现有信息对未来价格没有预测作用。但大量关于住房市场有效性的研究拒绝了住房市场有效性的假说。不少学者的研究都发现房价本身在短期内存在正相关，住房市场的经济基本面和过去房价增长可以用来预测未来的住房超额收益[512]。这些发现与理性预期或者半强式有效市场假说是不一致的。 　　近年来，中国大部分城市房价快速上涨，不少学者对这一现象展开了研究，认为预期在房价上涨过程中扮演了重要角色。任荣荣、郑思齐和龙奋杰基于存量流量理论模型，利用中国35个大中城市1999—2005???数据的实证分析发现，预期是房价涨跌的主要推动力之一，并且这种作用在房价较高的城市表现尤为突出[13]。孔煜用消费者预期指数代表消费者对住房价格的预期，通过Granger因果检验，发现预期因素是引起房价变化的原因之一[14]。况伟大利用住房存量调整模型对中国35个大中城市1996—2007年数据进行的实证研究表明，预期及其投机对中国城市房价波动都具有较强的解释力，并且适应性预期作用大于理性预期[15]。陈林和朱卫平则构建了包含投资效用、二手市场、预期、政策冲击等因素的动态房地产市场机制模型，通过理论分析，认为房地产的投资品属性及市场短视预期效应是导致我国房价暴涨、暴跌的主要原因[16]。许家军和葛扬研究发现，无论从短期还是长期来看，房价预期对租价比有负向的解释作用[17]。张亚丽、梁云芳和高铁梅的实证结论也表明，预期人均实际收入和预期房地产收益率是房价持续快速上涨及波动的主要因素[18]。Wu等对中国35个城市的研究也强调了预期在房地产市场中的作用角色，并实证证明开发商对房价的适应性预期是影响地价增长的重要因素之一[19]。 　　本文将通过住房使用成本模型分析预期对租金房价比的影响，并在三个方面与以往的研究相区别：第一，在模型构建上，本文基于住房使用成本模型，认为住房市场收益率（租金房价比）等于住房使用成本，并据此构建无风险利率、市场风险和预期房价增长等住房使用成本因素对租金房价比的解释模型。这种方法的优点在于不需要知道住房使用成本或者住房服务的市场价格的详细表达式已有大部分文献通过构建住房市场的供需均衡模型，将住房价格表达为一系列与供给和需求相关的宏观经济因素（比如GDP、股票价格指数、城市居民消费支出、收入、空置率、利率等因素）的方程，通过分析经济基本面因素对住房价格的解释程度来判断房价的合理性。这种方法的主要问题是很难不遗漏某一个经济基本面的影响因素，因此，将所有无法解释的部分归因为泡沫是不合理的。。而且，由于住房兼具投资和消费属性，如何分离住房的投资和消费属性是学术研究的难点之一，而住房市场中的租金房价比相当于股票市场中的股息价格比[20]，能够衡量住房的投资回报率，能有效地将住房投资属性从消费属性中区分出来，是理解住房市场价格合理性和泡沫的关键。其次，根据无套利模型，任何资本的回报率是相等的，将租金房价比与市场的无风险利率进行比较，可以判断房价的合理性。对租金房价比时间序列的分析也有助于理解住房的历史回报。第二，在数据上，36万条的微观交易数据可以有效固定住房特征，得到相同属性住房的实际租金和实际房价数据，使分析更可靠。按照理论，租金房价