五大行解读中国13大城市酒地产全貌.doc

PAGE \* MERGEFORMAT 1 解读2009年中国13大城市酒店地产全貌 2008年中国酒店市场虽受全球经济走向影响较小，但在过去12个月中仍发生了深刻变化：众多国内城市酒店供应强劲增长，导致在仲量联行酒店集团所分析的13个城市中，10个城市的酒店市场每间可出租客房收入均出现下滑。 ??????? 仲量联行酒店集团中国区董事总经理安瑞达表示：“中国经济虽未能在全球性衰退中独善其身，但国内二三线城市因得益于良性的国内需求和政府出台的大量刺激性政策，发展势头保持强劲。” （以下资料来源于仲量联行） 各城市酒店业市场分析 1 北京 北京市统计局公布的必威体育精装版统计数据显示，截至2008年12月，北京共有827家星级酒店，其中包括五星级酒店52家、四星级酒店122家、三星级酒店268家、两星及以下级酒店385家。根据仲量联行酒店集团调研，2008年共有9739间客房进入北京的四星级和五星级酒店市场。奥运会期间过夜需求预期中的上升及北京经济的长期增长推动了新酒店大量涌入市场。 北京大多数国际品牌的四星级和五星级酒店集中在市中心和东部地区，如王府井、中央商务区、东三环路和燕莎区域等。同北京其他地区相比，上述地区云集了大量外国驻华使馆、跨国公司和高端商场，使酒店房价和入住率也因此普通高于其它地区。 北京不仅具有其政治地位奠定的强大经济实力，也是众多国有企业和金融机构的总部所在地，为北京的酒店业创造出多元化的需求。长久以来，北京的知名度和重要性吸引了众多国内外酒店经营机构前来开设酒店。 北京未来主要酒店供应 北京未来主要酒店供应 随着新酒店开业和由此导致的竞争趋紧，五星级酒店的入住率在2007年受到挤压，较上年下降5.4个百分点。下降趋势在2008年进一步恶化，入住率共下降7.2个百分点，反映出需求增长缓慢、供应明显增加的市场现状。 四星级酒店的日平均房价2008年强劲增长了27.4%，主要是奥运会期间市场价格的攀升，四星级酒店8月份房价同比提高了338%。四星级酒店2008年日平均房价比2007年略有增长，显示出在经济下行和新酒店供应增多的背景下，四星级酒店房价的抗跌能力较五星级酒店强。 2008年对北京酒店业是充满挑战的一年。全年，北京四星级和五星级酒店市场新增9700多间客房。尽管奥运会产生的额外需求使酒店的日平均房价和每间可出租客房收入水平得以保持，但日趋激烈的竞争对酒店市场在中短期内的供需平衡仍旧构成了威胁。随着今后几年北京市场预期仍将不断出现新的酒店，新供应在相当短的一个时期内涌入市场显著压缩了总体入住率和房价水平，北京酒店市场预计仍需时日才能恢复到奥运前水平。 2 上海 上海市旅游局发布的必威体育精装版统计数据显示，截至2008年12月，上海共拥有310家星级酒店，其中五星级酒店37家。 上海长久以来被许多国际酒店经营者视为进军中国市场的桥头堡。上海酒店传统上集中于浦西和陆家嘴的中心地区，但随着可供选择的地点日渐减少，越来越多的新酒店项目出现在南汇、宝山和松江等上海郊区地带。 上海未来主要酒店供应 上海星级酒店市场业绩表现 随着越来越多的酒店开业并随之导致酒店市场，特别是五星级酒店市场竞争加剧。2008年较2007年下降10.4个百分点至56.3%，日平均房租下降了3.9%。导致每间可出租客房收入下降了18.8%。 由于宏观经济原因，上海四星级市场的日平均房价和入住率在2008年双双下降，入住率为59%，下滑了8.5个百分点，收入则下降了14%。 3 广州 官方统计数据显示，截至2008年12月，广州共有216家官方评定的星级酒店，包括9家五星级酒店、32家四星级酒店、106家三星级酒店以及69家两星级及以下的酒店。此外，广州还有部分近期开业因而尚未评级的高端酒店。 广州的酒店市场多年来主要是由内资酒店主导，但这一趋势在2007年随着广州香格里拉大酒店和广州天誉威斯汀酒店的开业发生了逆转。伴随新酒店开发项目的增多，广州酒店市场中短期内将逐渐为国际酒店所主导。但鉴于当前经济形势，如若部分据点开发项目延期甚至取消也将不足为奇。 广州未来主要酒店供应 广州五星级酒店业绩表现 2008年是广州酒店业困难重重地一年，而中短期内这个行业仍将充满挑战。由于国际金融市场近期尚无复苏迹象，而广州地区制造和贸易量双双下降，加上新增酒店客房大量入市，酒店经营着维持当前客房入住率和平均房价水平将面临巨大压力。广州的多元化产业结构预期将推动该市的未来繁荣。 4 深圳 官方数据显示，截至2007年底，深圳共拥有151家星级酒店，其中包括10家五星级酒店、27家四星级酒店、67家三星级酒店和47家两星级及以下酒店。 深圳的酒店主要分布于罗湖、福田和南山三大区域，位置总体较为分散，但是罗湖区因为坐拥连接香港的火车站和新中央商务区的福田区，集中了较多酒店。福田