中海苏州湖滨1号别墅项目2期产品定位报告.pptVIP

一期市场反馈意见 1、中海会客户意向房号分布 客户偏好： 花园朝向----南向；面积区间----190~280m2 ；产品类别----亲地住宅 不同收入客层的物业意向（问卷调查） 2、来访客户面积区间 户型面积控制——客群层次划分（问卷调查） 3、客户来源与市场竞争 客户身份（问卷调查） 4、一期反应的两个主要问题 花园朝向 客厅尺度 产品细节补充调研 1、花园面积 1、花园朝向 2、露台 2、露台面积 3、停车数量 3、停车方式 3、目前市场采用的停车方式 4、地下室 4、地下室用途 4、地下室面积 4、地下室层高 5、双主卧 6、老人房楼层设置 6、儿童房楼层设置 6、主人房楼层设置 7、卧室数量 7、家庭人口与卧室数量 8、产品意向综合 竞争区域代表性产品 1、园区——半岛华府 1、园区——枫情水岸 1、市区——庭园 1、吴中——开元碧水湾 1、沧浪新城——博雅苑 同区楼盘——天亚水景城 2、产品价值评判——花园 2、产品价值评判——停车 2、产品价值评判——地下室 2、产品价值评判——空间尺度 3、产品借鉴 概念方案比较 1、产品适应性 合院质素 2、产品经济性 产品经济性 最初方案经济测评（二期占地按74774m2） 营销建议 苏州别墅市场在较长一段时间内都将处于供大于求的态势。一方面是前阶段土地出让量过大，另一方面是城市居民实际收入水平提高缓慢，导致需求有限； 中海地产的品牌形象在销售期给项目的支撑作用还十分有限； 产品创新是突破市场的唯一出路，其前提是——更好的满足客户的需求，提供高于市场平均水平的性价比； 更经济的利用空间，不要让客户觉得浪费；更经济的控制成本，产品档次与客户实力相当，不盲目拔高； 从方案的适应性、经济性和市场竞争的角度看，建议走合院方向。 我们选取经济别墅五个主要区域的标志性楼盘进行深入的产品研究 半岛华府 枫情水岸 庭园 博雅苑 开元碧水湾 园区 古城区 沧浪新城 吴中 区域 代表楼盘 产品特性 半地下车库 地上户内停车库 集中大型地下车库 组团集中地下车库 半地下车库 中海.半岛华府 项目名称 花园南向与北向各半，面积约50平米 地上停车位与私家半地下停车位结合（每户一个半地下车位），其余地上停车位解决 半地下室层高2.8米，舒适性较强，面积约80～100平米 7.8米的客厅大开间，大露台设计 产品特征 苏州私营业主，园区高管等 主力客户 均价超过9000元/平米（含地下室面积），不含地下室面积均价超过1.1万元/平米 销售价格 主力联排户型面积238-260平米 主力户型 极快，创造市场奇迹，在7、8月份苏州全市别墅销售不超过60套的情况下，半岛华府9月17日第一批推出66套，开盘即销售61套 销售速度 总占地面积7.2万平米，建筑面积5.9万平米，容积率0.8，分两期开发。主力物业类型为4－6联排及双拼，共156套 基本情况 栖霞.枫情水岸 项目名称 优：大开间，小进深，南向通风采光极佳 一、二层户型送花园面积超过100平米；三、四层户型送屋顶花园面积 无地下室，地上室内停车位（计入建筑面积） 超大入户露台与客厅相连 劣：三、四层户型楼道过长，影响品质较大，总价约低20余万元 产品特征 苏州私营业主，园区高管等 主力客户 单价8000－10000元/平米 起价170万元/套，最高价240万元/套，均价约200万元/套 销售价格 叠加别墅主力户型面积220平米 主力户型 销售速度较慢，销售单价略有下降 销售速度 占地面积152000平米，建筑面积275000平米，容积率1.8。其中叠加别墅88套 基本情况 庭园 项目名称 优：原汁原味的中式别墅 花园分拆为三个（入户、中庭、后花园），总面积约60平米（209户型），278平米户型花园面积略大 中庭非普通经济性中庭，面积大，为内花园性质 由于中庭内花园设计，户型采光极佳，空间感优秀，完全消除小开间大进深的劣势 劣：小区全地下集中停车位，地面设出口，距离最远端200－300米，略远，但客户无明显感知 产品特征 以苏州老城区的原居民，多为私营业主 对中式庭院有特殊情节 主力客户 销售均价16000元/平米 销售价格 户型面积区间200－400平米，一期主力户型面积为209、278平米联排别墅 主力户型 2006年9月1日一期开盘，共20余套，三周销售完毕。目前正进行二期的销售 销售速度 占地面积约13万平米，建筑面积8万平米，纯中式庭院别墅 基本情况 开元.碧水湾 项目名称 半地下室约45平米（停车位＋活动室），赠送 花园面积小，约20－30平米 一户一半地下停车位，小型社区集中地下车库（多层、联排合用） 产品特征 吴中区内私营业主及部分市区高收入人群 主力客户 联排别墅均价6400元/平米 销售价格 联排别墅两种户型，213平米及253平