二00七江苏溧水金庭国际花园营销推广提案.pptVIP

南京德鸿 2007年7月 前 言 自我方接手溧水“金庭国际花园”项目营销策划工作以来，得到贵方的大力支持，对此表示深深的感谢！ 通过对项目的认真研究，结合对溧水县房地产市场的考察，现就项目初步整体营销推广思路与贵方沟通探讨。 目 录 第一部分 溧水宏观环境分析 第一部分 溧水宏观环境分析 第一部分 溧水宏观环境分析 第一部分 溧水宏观环境分析 第一部分 溧水宏观环境分析 第一部分 溧水宏观环境分析 第一部分 溧水宏观环境分析 第一部分 溧水宏观环境分析 第一部分 溧水宏观环境分析 第二部分 房地产市场分析 溧水二级市场分析 第二部分 房地产市场分析 第二部分 房地产市场分析 第二部分 房地产市场分析 第二部分 房地产市场分析 第三部分 项目SWOT分析 第三部分 项目SWOT分析 第三部分 项目研究（Ｏ） 第三部分 项目研究（Ｔ） 第四部分 项目操盘思路 第四部分 项目操盘思路 第四部分 项目操盘思路 第四部分 项目操盘思路 第四部分 项目操盘思路 第四部分 项目操盘思路 第四部分 项目操盘思路 第四部分 项目操盘思路 第四部分 项目操盘思路 第四部分 项目操盘思路 第五部分：推广策略 演绎 《不一样的世界旅行》—— 环游地球80分钟。 演绎 《不一样的世界旅行》—— 天天往返地中海，不用国际航班！ 世界风情社区，在很大基础上，是我们赋予项目的一种精神上的资源。仅有这一点，还无法使项目成为市场的领导者。 让我们回到最初的两个突破口。 第二个突破口！ 项目主题概念 世界风情社区 高端产品硬件 ·外墙高级保温材料 ·隔热中空玻璃 ·环保垃圾处理系统 ·直饮水系统 ·新风置换系统 ·指纹识别锁 ——— 再来分析项目的高端产品硬件 对于项目硬件，生活品质的诉求，溧水楼市已经过于同质化。我们如何突出重围，给买房人一个新颖的、独特的、震撼的主题概念？ W E S N 香榭丽舍大道 意大利光影雕塑走廊 产品策略之二——商业业态建议 干洗店、鲜花礼品店、窗帘布艺、蛋糕店、美容美发、精品店、健身会所、养生馆等 仓储式超市 咖啡厅、茶餐厅、茶道馆、中西简餐等 中式餐饮、酒店 备注：根据本项目的定位以及在售楼盘的影响力和竞争力，我司主要选取了五个楼盘作为本项目价格定位的参考，即广成东方名城、水岸康城、通济·名仕阁、东城世家和琴韵华庭。根据各竞争楼盘对本项目的影响力，建议广成东方名城占40%，水岸康城占２５%，通济·名仕阁占２０%，东城世家占10%，琴韵华庭占5%。 第四部分 项目操盘思路 价格策略——住宅价格定位 —— 2200 1800 3400 2700 3300 均价 86 51 58 77 65 81 100 合计 —— 5% 10% 20% 25% 40% 比例 8 4 4 9 6 8 10 升值潜力 9 6 8 6 6 7 10 形象推广 5 2 3 2 2 3 7 物业管理 10 9 9 6 7 9 10 景观规划 9 8 9 8 8 8 12 户型 13 5 5 15 12 13 15 交通 9 5 5 10 7 9 10 周边配套 5 3 5 4 3 5 6 社区配套 14 5 5 15 10 14 15 地段 4 4 5 2 4 5 5 楼盘规模 本项目 琴韵华庭 东方世家 通济名仕阁 水岸康城 广成东方名城 分值 因素 通过以上对各楼盘综合素质的打分，由此得出本项目的均价＝（３３00*８6/８1）*４０％+（２7００*８6/６５）*２５％+（３4００*８6/７７）*２０％+（１８００*８6/５8）*１０％+（２2００*８6/５1）*５％＝3506元/平米 根据我司对当前在售楼盘销售情况的调查来看，目前客户能够接受的最高单价基本在３５００元/平米以内，高出３５００元/平米的单位处于滞销状态。 考虑到本项目将会以期房入市，因此为保证项目前期能够拥有一个良好的开端，故建议本项目采取“平开高走”的价格策略，入市均价在３5００元/平米为宜。 —— 10% 90% 比例 —— 24000 5300 均价 72 90 83 100 合计 9 12 9 12 升值潜力 7 7 7 8 形象推广 8 7 6 9 业态 6 8 10 10 层数 6 9 9 10 商业形态 9 12 10 12 交通 8 12 9 12 人流量 6 8 7 8 商业配套 9 12 10 12 地段 4 3 6 7 楼盘规模 本项目 通济名仕阁 广成东方名城 分值 因素 备注：目前，溧水市场在售的楼盘有商业销售的仅有广成东方名城和通济名仕阁，由此，我司商业价格定位主要以这两个楼盘为参考，由于广成东方名城在区域价值上与本更为相似，因此，广成东方名城