二00八北京亚豪机构A5区38号地块规划建议报告.pptVIP

* * * * * * * * * A5区38号地块规划建议初步 ２００８年１月　 PART1 区域市场剖析 PART2 整体规划建议 PART3户型规划建议 PART1 区域市场剖析 PART1 区域市场现状 本项目地处东南板块 PART1 区域市场现状 板块区域环境研究： 该区域定位于城市副中心功能，且是石市规划的主导发展方向，目前为 城市建设热点地区。 文化底蕴相对深厚 区域内建成生活区众多，房龄普遍较短 近年区域商品房市场极为活跃，新增供应激增 PART1 区域市场现状 案名 总建规模 房屋类型 均价 面积范围 主力户型 西美第五大道 70万平方米 高层精装 8000元/平方米 55-392平米 二室二厅 芝兰明仕 16万多平方米 多层\高层 4700元/平方米 46-180平米 二室二厅 国大全城 40万平方米 小高层\多层 4500/5500元/平方米 二室、三室 阳光361 小高层\多层 4500元/平方米 140-150平米110平米 二室、三室 在售楼盘详列： PART1 区域市场现状 供应态势分析： 在新增供应的小高层产品中，一梯两户的空间层面布局还是市场的主流，较受购房者欢迎；受国家90/70政策的影响，90平米以下的小户型增多。 2006年东南板块商品房均价在3000元/平米左右，而2007年商品房整体上看均价为4500元/平米，涨幅达1500元/平米。可以预见2008年东南板块的住宅价格将会保持稳中有升，但涨幅会放缓。 该区域内有包括方北村、槐底村、尖岭、东岗村、孙村等十个城中村改造项目，土地潜在供应量巨大。 PART2 　整体规划建议 PART2 地块整体规划 规划依据和原则： 1、容积率不高于2.0： 2、受70/90政策影响 3、建筑密度不高于２２％ ４、提升土地的价值 ５、营造差异化的内部景观系统 用足容积率，提升收益率 中小户型为主导 竖向突破，低于限高 土地价值分析，优化利用 提升项目品质，避免同质竞争 PART2 地块整体规划 集 中 商 业 沿 街 商 业 区 小 高 层 高 层 幼儿园 学 校 点 塔 配套 辅入口 主 入 口 基于容积率的考虑，采取混合型的产品布局形式 规划路 顺　驰　蓝　郡 谈　　　　　　　固　　 东街 东　　岗　　路 PART2 地块整体规划 西南地块是邻近两条主街道的十字街口，是较好的商业地块， 建议规划成商业地块。 PART2 地块整体规划 考虑地块西面是已建成的高层，建议在地块西部布置高层（18层）， 以减少由对面高层建筑造成的压迫感。另一方面也提高部分地块 的容积率，为低密度的产品创造了空间。 PART2 地块整体规划 考虑到地块东北角的限高和地块价值较低，建议配套设 施部分（小学和幼儿园）布置在此区域。 PART2 地块整体规划 东面为顺弛烂尾盘，项目口碑不好，建议做围墙与之隔断， 以树立项目新形象。 PART3　户型规划建议 PART3户型规划建议 户型面积 60—70 70—90 90—120 120—140 140以上 户型 一室一厅 两室一厅 舒适型两居或大三居 舒适型三居 四居或跃层 比例 10% 30% 45% 10% 5% 户型配比表： 塔楼户型建议： 一梯三户，小户型全部朝南 PART3户型规划建议 塔楼户型建议： 一梯三户，小户型全部朝南 PART3户型规划建议 板楼户型建议： 顶楼建议做跃层，1、2楼跃或1楼带花园销售 三室两厅两卫， 100平米左右。 PART3户型规划建议 板楼户型建议： 　三室两卫两厅 　120平米 PART3户型规划建议