二011龙文置业寒亭项目产品调整建议.pptxVIP

龙文置业寒亭项目 产品调整建议; 本次产品调整建议的背景及原则 背景： 1、基于政府规划要求，符合区域统一的建筑风格 2、基于贵公司首次开发，打造高端精品楼盘的愿景 原则： 1、高端产品目标客群的需求分析 2、各类产品市场接受度的经验性预判 ;;基地自身：区位认知——潍坊东部副居住区，1.5居所首选地;基地自身：基地现状——浞河、通亭街、旧村;优势 项目位于潍坊东部副居住区，距离市政府、中心区均在车程15分钟之内； 地块西邻浞河，可借助水资源打造园区内部水景，拔升客户心理预期； 寒浞文化底蕴深重，区域规划风格统一，易于形成规模化效应。 劣势 地块处于Ⅱ类区域，区域内高端物业产品稀缺，缺乏市场参考及对比； 项目周边多为待开发区，影响项目整体品质。;基地价值属性：具备打造高端住宅的素质; 高端住宅是在发展较好的城市中具有稀缺性的土地上,建造的具有高品质生活配套及服务的高档住宅。其对应的目标市场也是处于社会结构中金字塔尖的少数富裕阶层。高端住宅在满足居住者对安全、舒适、便捷等共性化的需求的同时，更要为这一阶层人群提供尊贵感、身份感、超前感、时尚感等特殊化的需求。 高端住宅包括：高级住宅、高级公寓、低密度住宅。;高端住宅具备因素： 稀缺地段、稀缺资源、城市资源 产品超前、服务尊贵、圈层高端;高端住宅分级：顶级、高端、主流;PERSUN客群—产品划分：8类客户9大产品;;关注因素;;;客群特征;日本音乐家坂本龙一录制出纽约街景的环境气氛，被称为LOHAS音乐，其特点是没有电子元素的原声音乐。;坚决推崇天然健康的有机食品。至于烹制方法，自然也是越简单越好。;喜欢棉麻等天然质朴的面料，反对动物皮革，引导健康生活方式，柔软、自然、亲和力。; 也许很早就起床，但那并非是为了9点出现在办公室，而是日出而作的规律使然。　　;在快餐文化成为主流的世界里，却能长时间地捧着大厚本的图书慢慢地看，仔细地体会阅读和思考的乐趣。　　;客群—需求对位：;产品定位;整体定位; 关键词：健康、环保、朴素雅致、品质感、设计感、创新与创造力;;;建筑 以减轻环境??担为主题，而其中的关键就在于永续生存。强调建筑和自然的交流，人与自然的交流，强调通风和观景效果。;风尚品味/舒适安逸;新东方风格要素;概念支持：建筑之设计;概念支持：建筑之材质;概念支持：公共空间之会所;;新东方风格概述 新东方风格是在后现代建筑基础之上适用于现代居住理念的中国风格；是中国传统风格文化在当前时代背景下的演绎，是对中国当代文化充分理解基础上的当代设计。新东方风格不是纯粹的元素堆砌，而是通过对传统文化的认识，将现代元素和传统元素结合在一起，以现代人的审美需求来打造富有传统韵味的事物，让传统艺术的脉络传承下去的具有中国特色的设计风格。 园区内一般会通过亭、台、廊、榭、石、溪、竹等元素，结合中式建筑的外立面色彩，配合入户门和窗的设计，让久居都市匆忙而繁碌的人们得到心灵的舒缓和灵魂的解放，带来亲近自然的快感和绝对放松的生活气氛。  非常讲究空间的层次感，依据住宅使用人数和私密程度的不同，需要做出分隔的功能性空间，一般采用“哑口”或简约化的“博古架”来区分；在需要隔绝视线的地方，则使用中式的屏风或窗棂，通过这种新的分隔方式，单元式住宅就展现出中式家居的层次之美。;产品建议：产品调整;产品建议：产品调整;产品建议：产品调整;产品建议：产品调整;产品建议：产品调整;产品建议：产品调整;产品建议：细部处理;产品建议：细部处理;产品建议：细部处理;产品建议：细部处理;小结： 本次产品建议是基于政府规划要求，以及贵公司打造高端精品楼盘的愿景。本着高端产品目标客群的需求分析，以及各类产品市场接受度的经验性预判所做出的调整意见。为了更好的实现贵公司的开发目标，还要在以下层面进行更深入的探讨： 1、与设计院沟通产品调整的可操作性； 2、与营销部及工程部沟通成本控制，及经济测算； 3、根据市场调研的结果，分别制定出各类产品的合理户型面积配比； 4、根据售前的客户积累与摸底，制定合理的推售价格体系； 5、根据公司资金回笼要求制定合理的推盘节奏。 青岛智联行 2011-5-24;案名建议： 龙文水岸、水墨林溪、廊桥水岸、御景东方、碧水名园、东城水岸、 水榭花都、水韵华庭、香堤绿洲 尚东苑、香堤墅、澜泊湾、水缘居、清水湾、漪水园、聚水轩、浅水湾 水清苑、上河苑、璞园、尚府