商圈及店铺业态分析.pptVIP

* * 零售商圈的确定 商圈的定义： 指店铺能够有效吸引顾客来店的地理区域。 商圈的层次: 边缘商圈 次级商圈 核心商圈 认识你的真实商圈　　确定商圈的位置、形状、大小和消费容量是任何选址工作的起点，但真实的商圈是什么样子的呢？ 传统的选址理论中商圈形状，是以店铺为中心的三个大小不一的同心圆，按照从内到外的顺序依此为店铺的核心商圈、次要商圈和边缘商圈 同心圆商圈: 现实中的同心圆商圈 ----同心多边形商圈 在河流、山脉、海岸线等天然地理障碍的方向，商圈形状向内收缩，而在交通路网比较发达的方向，商圈形状向外扩张，从而形成不规则的多边形。 不规则多边形商圈------理想中真实的商圈　　城市公共交通体系是零售网点最主要的辐射途径，而公共交通体系的在不同方向上的分布是不均匀的，从而造成商圈形状更加不规则。 理想中真实的商圈综合考虑了消费者、地理、交通路网、公共交通体系和竞争对手的分布。　　无论是同心圆商圈、同心多边形商圈还是不规则多边形商圈，都忽略了一个重要的因素——你的竞争对手，因此只能称为理想商圈。那么真实的商圈又是什么样子的呢? 核心商圈、次要商圈和边缘商圈的划分，取决于消费者到该网点购物实际概率，而非单纯的地理距离。　　只有认识了你的真实商圈，才能真正了解你的顾客群体有多大和他们的具体来自哪里。 三个层次商圈的比较： 核心商圈 顾客比重 时间 范围 地理 范围 含义 层次 最接近店 铺的区域 顾客来店 最方便。 小0.8公里内 大5公里内 20分钟 之内 55％ ～ 70％ 三个层次商圈的比较： 次级商圈 顾客比重 时间范围 地理范围 含义 层次 核心商圈 的外围区 域,顾客来 店比较方 便。 小1.5公里内 大8公里内 小20分 钟内 大40分 钟内 15％ ～ 25％ 三个层次商圈的比较： 边缘商圈 顾客比重 时间范围 地理范围 含义 层次 次级商圈以 外的区域， 顾客来店不 够方便。 小1.5公里 之外 大8公里外 小20分上 大40分上 10％ 居住人口 工作人口 流动人口 商圈的 顾客来源 核心商圈 次级商圈 边缘商圈 是店铺选址的重要前提 有助于零售店铺制定竞争策略 有助于零售店铺制定市场开发策略 有助于零售店加快资金周转 商圈分 析的重 要性 1.店铺的经营特色 2.店铺的经营规模 3. 经营商品的种类 4. 竞争店铺的位置 商圈的 影响因素 （1） 5. 顾客的流动性 6.交通地理条件 7.店铺的促销手段 商圈的 影响因素 （2） 零售饱和理论 通过计算零售饱和指数来测定商圈的大小，进而确定某一地区零售店铺不足还是过多，以及是否能够开设店铺的理论。 计算公式： C为某地区购买某类商品的潜在顾客数； RE为某地区每一顾客平均购买额； RF为某地区经营同类商品的店铺营业总 面积； IRS为某地区某类商品零售饱和指数。 例：现有A、B、C三个地区，根据相关资料计算各 地区的零售饱和指数。 25000 30000 35000 同类店铺营业面积 150 200 240 每一顾客平均购买额 8 10 15 潜在顾客数（万人） C地 B地 A地 项目 A地区： B地区： C地区： 霍夫模型 认为：一个店铺的商圈取决于店铺对顾客的吸引力，而店铺在一个地区对顾客的吸引力是可以测量的；这个吸引力主要取决于两个因素，即店铺的规模和店铺与顾客的距离。 计算公式： Aij为店铺j对顾客I的吸引力； Sj为店铺的规模; Dij为顾客I到店铺j的距离和花费的时间; a为顾客对店铺规模的敏感性参数; b为顾客对距离或花费时间的敏感性参数。 Pij ＝ 店铺j对顾客的吸引力 该地区所有同类店铺对顾客的吸引 力之和 霍夫模型------顾客来店购物的可能性 计算公式： 霍夫模型 例：假如一个顾客有机会在3个店铺中任何一个店铺购物，这3个店铺的规模及与这个顾客居住地的距离如下： （假设a=1, b=2） 3 7 4 店铺与顾客的距离（公里） 5000 8000 6000 店铺规模（平方米） C店铺 B店铺 A店铺 项目 解：根据公式： A店铺的吸引力 B店铺的吸引力= C店铺的吸引力= ∑Aij = 375+163.3+555.56 =1093.86 顾客到A店铺的可能性 P=375/1093.86=0.343 顾客到B店铺的可能性 P=163.3/1093.86=0.149 顾客到C店铺的