保利12橡树庄园项目报告.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 保利十二橡树庄园项目报告 ●整体概述 ●产品信息 ●客户积累 保利十二橡树庄园 项目概况 开发商 沈阳广田房地产开发有限公司 位置 东陵区沈棋路（盛京高尔夫旁） 占地： 24万平方米 总建： 11.8万平方米 容积率： 0.46 绿化率： 49.2% 产品形态： 独栋，联排 建筑风格： 北美 开发周期： 二期 规划户数： 共280多栋 ，388户，一期176户，二期212户 配套设施： 会所设有餐厅、咖啡吧、健身房、游泳池等。 物业费： 3元/㎡/月-3.5元/㎡/月（暂定） 一期 会所 水系景观 概况对比 指标 万科兰乔圣菲 保利十二橡树庄园 对比结论 占地、容积率、绿化率 34万平、0.3、70% 24万平、0.46、49% 兰乔低密度园区，高绿化率覆盖，别墅生活感更强 产品规划 纯别墅社区（独栋、联排） 纯别墅社区（独栋、联排、一栋双拼） 两家相当 定位 塔尖人群 高端人群 保利的主力产品，是兰乔前期热销的小面积低总价产品 区位 棋盘山浑河、东陵东路小径 东陵公园旁，盛京高尔夫东侧，沈棋路上 在自然景观上，两个项目各有千秋，临路情况，兰乔更幽静，保利更易被关注 地势 坡地地势，纯山地别墅 缓坡地势 兰乔山地别墅更有特色 配套 第一会所设有超市、餐厅、咖啡书吧、健身房、游泳池等，未来还有第二会所，双会所配套。 会所设有餐厅、咖啡吧、健身房、游泳池等。 兰乔占优 开发商 万科25年中国第一品牌开发商，沈阳万科16年，成功开发11个中高端项目的经验 。 保利地产隶属于国有大型企业保利集团，在沈阳已开发了5处项目之多。 各开发商的口碑与项目定位相匹配。 成熟度 兰乔共五期开发，已开发到五期，园区居住氛围浓厚，尽享成熟园区。 项目售楼处尚未建好，后期不确定因素较多。 兰乔明显占优 比较优势：万科品牌即意味着高端，这点与兰乔的定位相匹配。 成熟的园区和物业，成熟的配套，是兰乔区别于其他项目的重要优势 景观规划和景观呈现能力，是万科高档别墅生活的保障 成熟度 将是兰乔四季度的主诉求点 产品信息 产品供应及定价 　 房型 面积 供应套数 供应面积 预计均价 供应金额 独栋 A 390 5 1950 1.6 624 B 341 7 2387 1.6 545.6 C 332 7 2324 1.6 531.2 D 326 4 1304 1.6 521.6 E 283 12 3396 1.6 452.8 联排 V1 222 19 4218 0.9 199.8 V2 232 23 5336 0.9 208.8 V6 239 24 5736 0.9 215.1 V8 269 24 6456 0.9 242.1 L 231 19 4389 0.9 207.9 M 221 19 4199 0.9 198.9 Q 279 4 1116 0.9 251.1 R 230 6 1380 0.9 207 双拼 　 　 2 　 　 　 合计 　 　 175 　 　 　 供应量对比——从总价上看，保利的独栋与兰乔的联排交叉严重 房号 报价 3301# 433 3502# 321 3601# 421 3801# 331 4205# 321 4601# 351 4603# 311 4701# 351 4805# 351 4901# 401 4902# 311 4903# 311 从总价上看，保利的独栋与兰乔的联排产品交叉严重。 在相同总价的情况下，独栋比联排的优势是显而易见的。 从售楼处开放当天客户反应上看，客户提及兰乔的，重点比对的也正是兰乔 的联排和保利的独栋。 产品分析 独栋 建筑面积 　324 户型 　433 优势 不足 室内有外门廊和回廊设计，增加室外活动空间　 一楼老人房为北卧，不利于居住 客厅开间8.7米，宽敞大气，外接露台 无挑空设计　 二楼三个卧室，均带有露台户外空间 没有家庭活动室，缺少客户对别墅私密性的要求 自带70平左右地下室 只有一个厨房，没有中西双厨　 　 主卧室南窗太小，采光不好 产品分析 独栋 建筑面积 319 户型 　423 优势 不足 一楼自带南向老人房，连接大露台活动区域 餐厅延伸部分太大，浪费面积 餐厅挑空设计，增加大气感 没有家庭活动室，缺少客户对别墅私密性的要求 北向设计有外回廊，增加室外活动空间 只有一个厨房，没有中西双厨 二楼主卧区总开间为9.6米，宽敞大气，享受无限阳光 地下室南向外回廊影响采光南向卧室较少 　 产品分析 独栋 建筑面