博思堂2008年度苏州市诚河紫荆城营销执行报告.ppt

1、营销目标 3、销售策略 2、总体营销策略 三、项目2008年营销策略 4、品牌策略 5、推广策略 1）入市策略 3）价格策略 2）推案策略 4）客户策略 高调亮相、先声夺人 君临天下，舍我其谁 作为本项目这样将持续多期销售的大盘而言，给市场的第一印象十分重要，所以在整个销售过程中对于气势的把握显得尤为重要，无论是最初的入市还是将来的持续销售，都要营造一种“君临天下，舍我其谁”的霸气，这样才与本项目规模与优异的产品相辅。 3、2008年项目销售策略 1）入市策略 市场条件有利：众所周知，每年的春秋两季是房地产市场的黄金季节，这两个阶段是房地产市场比较活跃的时期，特别是“春交会”前后是许多发展商选择开盘的时期，在房地产销售的黄金期作为本项目首次公开的时机，可以依托市场态势，为本项目的销售推波助澜。 项目工程进度：本项目预计将在07年12月底开始动工，依据正常工程进度，项目在08年5月应当已经具有一定的规模，包括示范区也应已经建造完毕，这样可以增强客户购买信心，促进需求释放。 相关法律文件的取得：依托工程进度，在08年5月，项目一期完全可以取得预售许可证，具备了公开发售的法律条件。 客户积累达到公开要求 ：客户积累周期以及农历新年等因素，08年5月中旬应该可以进行项目的第一波开盘，这也可以加快资金回笼，为项目后期的滚动开发打下良好的基础。 我司建议，将项目的入市时机定在2008年5月中旬！ 1）入市策略 3、2008年项目销售策略 政策方面的干扰：受本次新政的影响，08年各大银行的贷款额度必然会有所紧缩，而上半年通常是其放贷的高峰期，若没有抓住这样一个时机，则可能会面临银行没有贷款额度的尴尬局面。再者，从国家开始调控房地产市场其运用的主要手段是加息，相信下阶段依然会继续上调存贷款利率，这样一来，多拖一天，前期资金成本的投入就越大，这对于本项目的启动和利润获取也是不利的。 客户流失可能性加大：后延的另一大威胁就是由于蓄水周期太长而导致的客源流失。 市场竞争愈加激烈：现在各大楼盘均开始控制产品面积段来迎合市场需求，而从新区现有土地储备来看，明年上半年可以达到公开条件的也比较多，所以，对于本项目而言，入市时间越往后延，与本项目形成直接竞争的对手就会越多，这也为本项目在没有任何知名度的情况下打开良好的销售局面增加了风险。 另，我司认为，入市时机的后延将会带来以下种种的威胁！ 1）入市策略 3、2008年项目销售策略 1、营销目标 3、销售策略 2、总体营销策略 三、项目2008年营销策略 4、品牌策略 5、推广策略 1）入市策略 3）价格策略 2）推案策略 4）客户策略 稀缺先行、蓝海占领 一鼓作气、多量少推 我们将以资金回笼为目的，以稀缺的多层产品为先锋，在08年9月之前将一期共715套房源分四批推出，以闪电战的形势迅速抓取区域客源，规避市场风险！同时，项目别墅产品将在08年10月推出第一批次房源。 2）推案策略 3、2008年项目销售策略 第一批次 时间：2008年5月初 推出房源：7栋多层，约202套房源 1 5 3 2 4 6 7 2）推案策略 3、2008年项目销售策略 第二批次 时间：08年6月中旬 推出房源：7栋多层，约215套房源 1 2 3 4 5 7 6 2）推案策略 3、2008年项目销售策略 第三批次 推出时间：08年7月下旬 推出房源：2栋小高层，约153套房源 2 1 2）推案策略 3、2008年项目销售策略 第四批次 推出时间：08年8月下旬 推出房源：2栋小高层，约145套房源 2 1 2）推案策略 3、2008年项目销售策略 目前由于别墅产品信息未知，故具体推案顺序将在方案确定后编排！ ？ 2）推案策略 3、2008年项目销售策略 1、营销目标 3、销售策略 2、总体营销策略 三、项目2008年营销策略 4、品牌策略 5、推广策略 1）入市策略 3）价格策略 2）推案策略 4）客户策略 低价入市、稳扎稳打 杠杆引导、逐步上扬 以略低于区域行情的价格切入市场，迅速占领市场的同时，按市场接受度来制定各产品均价，使其形成阶梯式价差，以价格这一利器来引导消费者对各产品类型的购买决断，使各产品均匀去化。在区域性形象建立、市场关注度提升基础上拉高价格，增强前期业主和后期买家信心，同时赢取市场巨大口碑。 3）价格策略 3、2008年项目销售策略 多层——低开高走 以稀缺+低价的第一批多层产品打开市场后，项目已经具有一定的知名度，市场关注度和客户积累量也应当十分充足了，这时再推出第二批多层房源时价格可迅速上扬，一举成为区域市场领头羊。 小高层——高开高走