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和扬·尚城精品大都会策划报告 潍坊市概述 潍坊市南依沂山，北濒渤海，扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。辖奎文、潍城、寒亭、坊子4个市辖区，临朐、昌乐2个县，代管青州、诸城、寿光、安丘、高密、昌邑6个县级市，共有34个街道、147个镇、10个乡，9495个自然村。2002年底，全市总人口847.47万人，其中非农 业人口217.53万人，少数民族50个，共3.4万人。2008年末户籍总人口862.5万人，常住人口889.54万人。 城市总体规划 潍坊商业地产分析 潍坊作为山东半岛内陆的重要枢纽城市，其经济的发展对整个山东都有着深远的影响，并且县域经济非常发达，有四个县市区入围全国百强县。在商业发展的规划中，潍坊作为一个拥有近百万人口的发展中城市，必然成为商家必争之地，包括省内的零售巨头和世界五百强连锁企业都把潍坊作为自身商业战略部署的重要组成部分。例如沃尔玛已经进入潍坊；烟台家家悦超市、振华商厦已入驻潍坊；佳世客在完成青岛市场占领后的第一站选择的也是潍坊；乐购也将潍坊作为进入山东市场的首发站；银座商城经营状况虽然差强人意，但是银座家居仍然与亿丰联合打造银座亿丰时代新城家居广场。从这些跨国连锁企业的动作中不难看出潍坊巨大的商业价值。 潍坊商业地产现状 市中心区商业地产越来越同质化，定位不够精准； 零售企业过分集中，竞争日趋白热化； 主力店都集中在市中心区，周边社区商业中心缺乏； 联华超市、华联商厦、百盛、利群、银座、沃尔玛等外来的商业都难逃一个怪圈，不是关门大吉就是惨淡经营； 新开发的商业依然层出不穷，如火车站商圈、中百泰华商圈就有百万以上的开发量，振华商厦、大润发、红星美凯龙、第一大道、银座家居等零售业巨头依然经不起潍坊商业的诱惑，纷纷进驻。 潍坊商业地产主要开发模式 房地产开发商成立运营管理公司自己开发运作，例如世纪泰华； 独立的运营管理公司和房地产开发企业合作的模式 ，例如嘉信茂广场； 潍坊小户型分析 1、局部区域存在同质产品的竞争，但是宏观来看，竞争仍停留在产品竞争阶段； 2、潍坊小户型市场处于新旧产品更替阶段，新产品不断涌现，但是建筑形态、档次、规模却参差不齐； 3、近年小户型逐渐成为市场开发的热点，开发量日趋加大。 4、消费群体大多为潍坊和外地投资一族，80后初次置业的年轻一代； 5、小户型价格比同区位、同类型的其它户型价格稍高，但是其投资回报率高于普通住宅。 6、开发产品结构日趋丰富，如酒店式公寓、商务公寓、产权式酒店及小户型居住公寓等。 户型分析 从潍坊市场在售小户型构成来看，一室和单身公寓成为市场的主流，占去大部分市场，二室和三室所占的比例较低。 从小户型的配比来看，过去的小户型是开发商出于营销和设计的需要，推出一定比例的小户型，一般位置较差，处于大户型的陪衬地位。当前市场上推出部分纯粹的小户型社区改写这一状况，如威尼斯、泰华领域、泰华城等楼盘，小户型的景观、视野比较好，整体楼盘品质较高。另外，小户型中的酒店式公寓作为新生代产品，除了能够提供酒店式管理服务的公寓，还可以向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务。其目标客户主要为在潍坊工作的外籍或外地商务人士。同时，随着酒店式公寓的概念被更多人认可，作为一种新的住宅形态，酒店式公寓将分流一部分高端客户市场。 小户型面积分析 在售小户型一室一厅主要集中于35-60平方米之间，两室一厅为60-80平方米之间，单身公寓的面积差别较大，从30-80平方米之间不等。 观察市场在售小户型住宅，超小面积住宅层出不穷，较低的面积降低了总房价，对单身、白领一族、收入较高的年轻人或投资型客户具有极大的吸引力。 小户型的豪华精装修，时尚、前卫的生活方式符合年轻人和投资客的口味。但小户型住宅毕竟作为过渡性居住产品，因为面积小，使用功能不是十分健全，对配套生活设施存在很强的依赖感，小户型的产品特性不仅是表现在使用过渡性上，而且也表现在产品功能过渡性上。 小户型未来发展趋势 1、有实际住房需求的购房者有望减少。在土地供应和价格的双重约束下，使小户型成为当前市场的一大热点，受需求市场拉动，小户型价格一路走高，当前小户型市场的主要消费者为过渡型居住者和投资购房者。许多年轻人受购买力限制，购买总价较低的小户型，作为暂时的过渡型居所。 2、功能完善与提高利用率是小户型的技术走向。空间设计合理，功能齐全，能满足人的基本需求。但是小户型由于面积小，内部空间能容纳的约束大，再加上居住小户型的年轻人一般收入较好，因此对配套设施的要求高，配备功能齐全的商务休闲会所，满足年轻人聚会、休闲的要求。 商场定位 以经营中高档婚庆用品、家具、家居、工艺品、装饰装潢产品为主，提供完善的配套及特色服务，全面提升经营形象，体现项目定位优势及长远市场竞争力。