烟台市房地产发展展望.doc

烟台房地产市场展望 2010年月一、城市概况 1.1 地理位置 烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连、韩国、日本隔海相望，是国家重点开发的环渤海经济圈中的重要城市和中国最具竞争力的城市之一。 全市海岸线曲长702.5公里，海岛曲长206.62公里。 1.2 行政区划及人口 烟台市辖芝罘区 、福山区、牟平区、莱山区、烟台经济技术开发区、烟台高新技术开发区6个区，一个长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳7个县级市。 总共有91个乡镇、6个乡、53个街道办事处，585个居民委员会、6199个村委会、6864个自然村。全市总面积13746.5平方公里，其中市区面积2722.3平方公里。2008年末全市户籍户数为237.02万户，人口为651.69万人，人口增长0.03%，其中市区人口179.39万人。全市人口出生率为7.65‰，人口死亡率为8.56‰，人口自然增长率为-0.96‰。 烟台市有可识别民族48个，除汉族外有47个少数民族，常住人口约12736人，暂住人口约3万余人，主要分布在芝罘区、开发区等经济较为发达的县市区。 烟台市最大横距214公里，最大纵距130公里，土地面积13745.95平方公里，其中市区面积2643.60平方公里。 区划名称 面积 （平方公里） 常住人口 户籍人口 烟台市 13,746.47 6,994,500 6,514,743 芝罘区 174.43 692,348 福山区 482.83 421,866 牟平区 1511 472,307 莱山区 279.62 213,543 长岛县 56 43,015 龙口市 893 634,368 莱阳市 1734 872,100 莱州市 1878 860,166 蓬莱市 1128 445,518 招远市 1433.18 565,539 栖霞市 2017 627,457 海阳市 1886.84 666,516 2009年烟台市主要经济指标继续保持全省第二。初步核算，2009年全年实现地区生产总值3728.7亿元，继续保持全国前20名，地级市前五，比上年增长13.5%；地方财政收入完成189.1亿元，增长13.8%。人均GDP达到54012元（按现价汇率折算为8000美元），增长13.1%。三次产业结构由上年的8：60.9：31.1调整为7.7：60.5：31.8。高新技术产业产值完成3771亿元，占规模以上工业的比重达到42％。全市主营业务收入过10亿元、利税过亿元的企业均超过100户。全市固定资产投资完成2222亿元，增长25.1%。 全市社会消费品零售额完成1220亿元，增长19.2%。全年完成外贸进出口总额342.9亿美元，下降2.1%。其中出口198.3亿美元，下降3.9%，降幅低于全国、全省10个百分点以上，在首批14个沿海开放城市中降幅最低。加大招商力度，创新招商方式，利用外资的层次和水平有了新的提高。全市实际使用外资10.9亿美元，增长2.6%；注册外资17.2亿美元，增长2.8%。全年接待海内外游客2803万人次，完成旅游总收入273.7亿元，分别增长17.7%和19.8% 全年完成地方一般预算收入166.17亿元，增长18%。城市居民人均可支配收入达到21125元（在北方城市排第八），农民人均纯收入达到8642元，分别增长9.2%和8.9%。新增城镇就业14.8万人，其中失业职工再就业3.9万人，新增农村劳动力转移就业3.5万人，城镇登记失业率控制在3.3%。 2009年12月30日下午，中国城市竞争力研究会公布“第八届（2009）中国城市竞争力排行榜”，新闻发布会在香港举行。烟台市综合竞争力居全国22位，居全省第二，省内的青岛排在12，济南则排在27位。 烟台房地产市场起步较晚，但是发展潜力巨大。近几年，整个烟台地区的房价一直处于稳步攀升的状态。烟台的房地产市场正在从三个方面进行融合，首先是各个区楼盘的价格在慢慢接近；其次是楼盘的品质越来越接近，建设高品质楼盘渐渐成为一种共识；最后是烟台房地产市场的地域界限在淡化，原来相对比较独立的各个区域，现在正一步步朝着“大烟台”的方向迈进，在不远的将来，烟台房地产将会融合成为一个大的完整的市场。烟台五区地产基本情况目前烟台地产区域市场均价由高到低依次为：芝罘区、莱山区、开发区、福山区、牟平区，这也反映出了各区域所处位置及城市性质、空间功能与开发潜力。具体分析如下：芝罘区芝罘区作为城市中心，是烟台的经济、文化和交通的中心，经济发达、交通便利、人口众多，加之市中心土地越来越少，所以芝罘区的平均房价目前在市区中是最高的，均价已在7000元/平方米左右。但是芝罘区的高价