二0一四冉家坝项目前期定位策划方案56p.ppt

2014.03 项目整体评价： 项目住宅市场分析案例分析 2014.03 项目住宅市场分析长安锦绣城 项目地处新牌坊核心，总占地约?15万方，容积率约3.49，着力打造多重建筑形态于一体的大型城市综合体项目。 商业：自带约5万㎡美国风情商业步行街； 教育：江北区观音桥小学、江北区花园小学，重庆市第十八中学、重庆市第十四中学、重庆市第七十三中学、重庆市第四十五中学、重庆市第四十二中学、重庆市蜀都中学、重庆市观音桥中学、重庆市第十九中学等； 医院：江北区第一、二、三、四人民医院、解放军第324中心医院、江北区中医院、重庆第十人民医院、红旗河沟医院、龙湖医院。 2014.03 项目住宅市场分析长安锦绣城 渝北实验小学锦绣长安分校 幼儿园 美国风情商业步行街 项目共25栋楼，规划有景观高尚住宅、约5万平方米美国风情商业步行街、酒店式商务公寓、智选假日酒店等建筑形态，拥有酒店、超市、会所、学校、运动等完善配套。 幼儿园 渝北实验小学 美国风情商业街 2014.03 项目住宅市场分析长安锦绣城 三室两厅双卫，套内面积108.92平米，建筑面积130.25平米 四室两厅三卫+空中院馆，套内面积167.92，建筑面积203.4㎡? 3 4 一室两厅一卫，套内面积53.43平米，建筑面积63.89平米 两室两厅一卫，套内面积75.39，建筑面积90.15 2 1 1 2 3 4 项目户型以两室、三室为主，在售房源套内面积区间为53-117㎡。 2014.03 项目住宅市场分析长安锦绣城 项目分三期销售，目前在售6、7号楼，自2008年12月03日开盘以来，去化较好，达到76%。 价格：均价11000元/平方米。 6号楼 7号楼 2014.03 项目住宅市场分析长安锦绣城 项目整体评价： 2014.03 物业 类型 区域以高层产品为主，溢价能力有限 如何结合项目优势，打造溢价更高的产品？ 价格 区域高层竞争环境激烈，且高层套内均价9200～10500元/㎡。 如何在单价竞争激烈的市场下，实现项目价值最大化？ 产品 区域主力的产品户型区间为40-80㎡ 如何定位面积区间、比例，通过合理的户型设计，高附加值，实现产品突围？ 竞品市场关键点 2014.03 公寓市场分析 2014.03 公寓市场 项目所在的冉家坝片区，目前公寓在售楼盘有2个，内部竞争较少，项目发展公寓物业，具有一定发展机会； 竞争板块产品户型主要为小户型，面积区间集中在30-60㎡之间。 在售公寓物业销售价格在10000元/㎡左右。 两江春城 龙湖源著 劲力五星城自由地 北城阳光尚线 中渝香奈公馆 润都7号 佰度SOHO 安泰城市理想 长安锦绣城 沃泰第五区 金科蚂蚁SOHO 本案 冉家坝片区 新牌坊片区 在售 待售 售罄 2014.03 项目市场分析项目周边典型公寓解析 沃泰第五区 2014.03 项目市场分析项目周边典型公寓解析 两江春城 2014.03 项目市场分析项目周边典型公寓解析 安泰城市理想 2014.03 现状 大区域内公寓产品较多，但冉家坝小片区内竞争不大 如何根据项目自身优势，打造溢价更高的公寓产品？ 去化 区域内公寓产品去化相对较快，呈现出供不应求的态势 如何在已有市场基础上，对项目进行创新打造？ 产品 区域公寓产品主力户型区间为19-60㎡ 如何定位面积区间、比例，通过合理的户型设计，高附加值，实现产品突围？ 公寓市场小结 2014.03 写字楼市场分析 2014.03 项目写字楼市场分析 2013年办公物业成交体量同比下降86万㎡，降幅为43.2%，其中渝北区降幅最大； 成交单价下降485元/㎡，跌幅4.52%，2013年办公物业去化情况较差。 2012与2013年办公成交对比表（万方、元/㎡） 2013年各区域办公物业总成交体量同比2012年下降，其中渝北区降幅最大，2013年北部新区成交体量最大；各区域成交建面均价整体同比2012年相差不大，江北区涨幅较为明显，2013年江北区办公物业建面均价最高。 2014.03 2013.10 2014.03 2013.10 2014.03 冉家坝项目前期定位策划方案 项目整体定位结论 PART 5 整体市场环境研判 PART 3 项目自身条件解析 PART 2 目录 项目SWOT论证分析 PART 4 企业开发目标解读 PART 1 2014.03 1：项目高地价拿地，如何实现项目最终的高溢价？ 2：项目如何从项目周边竞品里面脱颖而出，实现最终的快速销售？ 1：通过合理的产品规划、新颖的主题包装、分物业的优化打造，实现项目整体价值的最大化，实现项目的高溢价。 2：通过创新的产品定位、植入高附加值、合理的营销策略，实现项目的快