伟业顾问2008年度天津语态村项目分析精品报告.ppt

北方经济中心 ——被确定为天津城市发展方向， 城市总体功能和发展动力已经明确 城市职能： 国际现代制造业基地 北方国际航运中心，航空枢纽港，区域综合交通枢纽 北方国际物流和会展中心 以金融商贸、科技信息、文化教育为主的区域性服务中心 以近代史迹为特点的国家历史文化名城 第一招:四两拨千斤,小网捞大鱼 小范围 精准营销 区域诱导 范围锁定 精准营销 城市势能转化,客群向外扩散,区域规划诱导 客群范围初锁定,下网撒饵,引发局部市场关注 围圆打点\点式营销,系数精准,引发首批人群 大学城高知人群及周边地缘性高官客户 阶段 学府新区·知本人居 University developed area Knowledge myself to occupy (人文学府\知本血统) 阶段市场形象主诉 第二步:北拥西部新城,东拓中心城区 北拥东拓 区域泛化 打拉结合 北拥东拓 市场泛化 体验式营销拉动\情景推动,打拉结合,区域共振; 北拥西部新城,东拓中心城区,目标客群范围泛化; 泛化区域\全城引爆,造成市场频繁振当波次; 泛华苑及南开\河西区域内客群 阶段 优越空间、喜悦生活 Superior space , joyful life 阶段市场形象主诉 (空间想象\品质生活) 第三步:群力齐策动,一网全打尽 群力策动 一网打尽 群里策动 事件推动 一网打尽 气囊效应\形成销售气场\集群效应泛起 ; 事件推动,项目与市场及客群进行双向沟通; 合力收网\最大化转化目标客户,达成快速成交; 客群范围最大程度泛化\项目销售最大化 阶段 别墅4月开盘，产品特色明显市场关注度高。 三室:130 别墅:240-260 94% 俊城浅水湾 项目的品牌、大盘效应使其成为市场年度成交量TOP10 三室 110-130 88.7% 阳光100 项目尾盘期，路网优势价格拉升较大， 两室 84-95 78.8% 亲亲家园 三期在售，大盘的成熟度让产品市场关注居高不下 二室 90-110 79% 新都庄园 一期在售，因其价格较低及产品品质的综合性价比较高，出现教师团购现象 两室 90-105 42.5% 小镇西西里 现推一期15栋楼，内部认购情况较好； 一室 60-70 两室 80-100 65.8% 育水嘉苑 一期、二期售罄、三期在售，不能办理产权， 客群基本持币观望 二室: 85 73% 景福花园 首推A区，项目综合性价比较高，市场认可度较高 二室: 89 三室 111 50.5% 欢乐嘉庭 项目预热时间较长，3月底开盘至今，销售火爆 现已成交约100套左右 两室 110 33.5% 天房美域 一期售罄，二期即将上市，现阶段认购火热； 两室 96-98 76% 心之筑 销售状况 热销户型 (平米) 开售率 项目 区域以80-100平米左右两居产品最为热销，除河西两个项目相对高端外，各在售项目产品趋同质化。 阳光100的品牌实力及大盘优势,使其成为区域内的代表,同时项目在局部产品“同质化”的条件下，意突出各自特点，板块的日渐成熟,项目成交量亦有一定幅度的增长. 样本项目主力产品存在一定的“同质化”现象，局部市场竞争压力过大； 区域项目成交分析 社区环境、地段优势 、奥运理念　 　 两室 三室 自主 80% 投资 20% 30-45岁之间,三口之家 主要以文体、教育和金融业为主，其中有一部分西青开发区工作的外国人 主要以南开区现居住人口为主体，年龄集中在30-50岁之间的中高端收入人群，其中华苑居住区40%以上； 俊城浅水湾 品牌开发商、精装修 、大盘概念、未来潜力　 　 一室 二室 三室 自主 85%投资 15% 20-45岁之间,适婚族及三口之家 华苑产业园区白领、科技、教育、金融业为主， 私营企业主占一定的比例 客户群主要以南开区现居住人口为主体，年龄集中在25-40岁之间的中高端收入人群 阳光100 泛梅江地带， 总房款低，首付款低 婚房 两室 自主为主 20-35岁 老年人 企业白领、私营业主、 房地产业内人员等 友谊路延长线及体院北现居住客户,年龄跨度较大,主要以20-35左右的年轻人,老年人占有一定的比例; 亲亲家园 大盘概念、 性价比较高 两室 自主 为主 30-50三口之家 公司白领、 教育及南开原住居民 主要来自南开、河西等区域以及大学城、华苑等周边区域客户 新都庄园 距大学城近，吸引大学教师购房 两室 自主为主 30-40岁，三口之家 大学城教师等 大学城老师及 华苑产业园区工作者 小镇西西里 依托大学城优势、 周边路网规划　 两室　 自住为主　 25－35岁两、三口之家 私营小业主及市中心工作人群 主要为项目周边原住人口 育水嘉苑 比邻大学城、 交通路网优势 两室 三室 自