上海昌忠房地产2014年胶州书香名苑营销的方案.ppt

上海昌忠房地产咨询有限责任公司 布局再续一期辉煌 书香名苑2014年营销方案 项目定位 推广策略 推广阶段 推广活动 推广渠道 上海昌忠房地产咨询有限责任公司 4月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 7月 6月 5月 3月 2月 二期首批房源售罄 二期首批房源开盘 三期高层、多层开盘 二期二批房源入市 2014春节后——2015年元旦 书香名苑推盘节奏一览表 主体房源 去化完毕 项目二期启动蓄水 以上为2013年书香名苑暂定推盘计划，后期营销推广基本参照此时间周期，在每个周期内将安排包括各种以节日为主题的活动以及小型SP活动，并且不间断的在一期成品社区内举行丰富的社区活动。二期、三期总体推广方式将是把更多精力以及财力投入到各种活动中去，线上推广将作为阶段性的项目信息展示。 注：本报告二期、三期分别阐述产品定位、客户定位，而二、三期活动安排及媒体渠道等按时间作统一阐述 上海昌忠房地产咨询有限责任公司 营销目标： 影响力：创造胶州高性价比改善型住宅市场的 第一品牌。 美誉度：成为胶州口碑最佳楼盘 销售：快速销售，快速回款 上海昌忠房地产咨询有限责任公司 二期项目 城央多层花园美宅 轻松购入一城繁华 开创改善需求的居住新境界 客户定位 推广定位 推广策略 上海昌忠房地产咨询有限责任公司 项目二期客户定位 Chapter1 上海昌忠房地产咨询有限责任公司 跳出新城区，站在整个胶州的高度锁定客户。 二期客户界定 随着近几年的逐渐去化，新城区区域内的刚需购房客户、投资客已经不能满足本项目后续体量以及支撑的价格，我们需要： 上海昌忠房地产咨询有限责任公司 二期客户界定 改善型 品位型 中高档楼盘 身份型 （高收入、高管） 高档楼盘 价格型 （中低家庭 普通职员） 低档楼盘 功能型 投资型 中档楼盘 价格 改善 学区 地段 配套 升值 六大要素： 精神 物质 二期客户购房动机研究 上海昌忠房地产咨询有限责任公司 二期客户界定 客户来源 特点 购房关注点 物业类型 新城区 精英人士 经济实力较强，以车代步，寻求舒适生活空间，讲究小区档次和品味。 关注社区环境和品位 关注交通便利 关注规划未来 三房 工薪阶层 他们积极进取，追求进步，当前的事业或许刚刚开始，也可能已经步入正轨，然而无论处于什么阶段，他们都希望他们的事业能够得到一个新的提升。 关注交通便利度 关注社区配套 关注子女教育 二房、三房 周边区域 （居住者） 对新城区居住环境充满向往和期待，对区域的未来充满信心，寻求最舒适的生活空间。 年轻人更多关注总价、配套和生活氛围；中年人更多关注环境和品位作为自身的第一居所或第二居所。 二房、三房 胶州区域 （投资者） 物质利益驱动行为 价值提升及项目性价比 二房、三房 管理资源网 管理资源网 管理资源网 管理资源网 管理资源网 管理资源网 本资料来自 管理资源网 本资料来自 管理资源网 本资料来自 管理资源网 本资料来自 管理资源网 本资料来自 管理资源网 本资料来自 管理资源网 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 二期客户购房终极目标研究 上海昌忠房地产咨询有限责任公司 1、二期客户范围将更大的锁定在市区，改善生活环境、追求居住品位将是主要特征。 2、渴望拥有一个高品质、身份感的人居环境，是二期将赋予目标客户的终极目标。 上海昌忠房地产咨询有限责任公司 二期客户特征描述 年龄特征 区域构成 客户特征 A B 职业特征 D 置业动机 C 运用产品及营销手段极大程度吸引主城区消费者 以政府公务员、老师、私营业主，大中型企业单位管理人员等为主 年龄主要在35—45岁之间，主力为有较强经济实力的中年人士 改善生活环境，提高生活品质 心理特征描述：有着固定的收入和一定的社会地位，自信且成功，择邻而居，对产品的品质较挑剔，看重项目品质以及社区文化的建立。 上海昌忠房地产咨询有限责任公司 二期客户界定 年收入 年龄 职业 户籍 购房目的 家庭年收入在10万以上 30以上35岁以上为主导 企事业单位员工、教师、私有企业主、企业中高层、政府官员 以新城区为主，老城区及胶州周边乡镇为辅 自住为主、投资为辅，少量有其他目的。 小结： 对中高端客户的营销我们必须在把握其脉搏的基础上，进行有针对性地宣传、控制，做到有的放矢。通过上述定位，我们可以对客户有较强的了解，