上海地产浦江镇的项目市场可行性的研究报PPT.ppt

;报告逻辑框架;;片区条件/区位属性;片区条件/未来规划;宗地条件/开发指标;宗地条件/四至环境;宗地条件/交通;宗地条件/配套;;;1 整体市场研究;房地产整体市场/市场表现;房地产整体市场/结构特征;房地产整体市场/发展情况;;商业市场/整体情况;商业市场/商业发展格局;商业市场/主要业态情况;商业市场/经营情况;在售商业以街铺为主，销售均价约23000元/平方米，主力面积段为50-200平方米；大卖场一层租金约11元/平方米。;商业市场/商铺购买客户;商业市场/未来竞争;商业市场/竞争市场/已运营项目;商业市场/竞争市场/已运营项目;浦江华侨城：已推出2万多平方米，集中在都灵广场内，无主力店招商，以零售及小型餐饮为主，经营不佳。;鹏欣一品漫城：复合型商业街区。一期已有众多品牌商家入驻，商业氛围逐渐浓厚，档次中低档。二期尚有少量商铺在售。 ;商业市场/竞争市场/在售项目;红星国际广场：共有9万平方米商业，其中6万平方米为红星美凯龙家居mall，其它32栋为商业旗舰店。其中22栋已与商家洽谈租赁，另外10栋出售，以家居厂商内部消化为主。;华侨城O’MALL：规划7万平方米酒店和8.6万平方米大型商业中心，目前家乐福上海旗舰店和五星级联和院线已正式签约。;商业市场/总结;2 区域办公市场研究;办公市场/整体情况;浦江镇目前办公项目总数少，主要分布在南北两端，北部板块以主打生态办公概念的万科项目为主，项目所处南部板块是商务办公项目发展的重点区域。;总部办公（别墅式）：销售价格在25000元/平方米左右，南部板块价格高于北部板块；公寓式办公：在售仅万科早城一个项目，销售均价13000元/平方米。;总部办公（别墅式）：供应及成交面积均主要集中在1000-1500平方米，主力总价2500-3000万元/套；公寓式办公：主力供应及成交面积为50-70平方米，主力总价70-91万元/套。;办公市场/产品特征;总部办公（别墅式）：去化速度一般，附赠地下室和花园的高附加值项目去化相对较快；公寓式办公：区域内仅万科项目在售，去化速度较为理想。;总部办公客户：以服装、建筑设计和IT行业企业居多，以外省进入上海的民营企业为主，自用兼顾资产保值需求。公寓式办公客户：创业型企业及小型企业是主要客户，个人投资客户日益增加。;总部办公（别墅式）：存量约16万方，供应时间段集中在2013、2014年；公寓式办公：现有存量预计将在2013年全部去化完毕；标准办公：22万方存量，预计将在2013年底集中上市。;万科VMO：浦江镇首个独栋办公和多层花园式办公项目，主要是服装、贸易、IT类企业客户购买，产品的顺利去化反映了市场对这一类型办公产品的认可。;办公市场/竞品市场/在售项目;万科早城：项目分为独栋办公、双拼办公及多层公寓式办公三部分，其中公寓式办公产品面积较小，总价较低，去化速度较快。;办公市场/竞品市场/在售项目;办公市场/竞品市场/在售项目;办公市场/竞品市场/在售项目;漕河泾浦江高科技园区：现房基本入驻完，园区内自身配套较少，主要依靠周边商业配套；漕河泾F园区规划大量配套，可单层出售，高层租赁价格比企业总部贵。 ;办公市场/已运营项目;办公市场/总结与启示;3 区域酒店式公寓市场研究;片区内此类项目在2011年才上市供应，目前仅有三个项目，销售价格在15000元/平方米左右，相比普通住宅20000元/平方米的售价，溢价能力较弱。;酒店式公寓市场/主力面积及总价;项目少，较低的总价得到周边刚需客和投资人群认可，基本开盘当月即能销售推案量的七成左右。;客群为周边刚需置业人群和上海的投资客户。自住客户占总量的54%，投资客户占总量的46%。;项目存量及未推量共7.2万平方米，按照现有去化水平，预计在2013年可销售完毕。;酒店式公寓市场/竞品市场/在售项目;万科早城：2栋酒店式公寓，去化情况良好，购买客户主要是周边刚需人群、企业员工及投资客。;酒店式公寓市场/竞品市场/在售项目;酒店式公寓市场/总结与启示;;客户定位/商业;;客户定位/酒店式公寓;客户定位/办公;;SWOT分析;整体定位/市场定位;;纯商业部分定量框算;各类物业体量初步匡算;业态业种定位：项目基础消费需求主要集中在商务宴请及休闲娱乐上，竞争层面上周边1公里已有两家大型卖场及一家家居mall，因此建议本项目商业类别集中在零售及餐饮娱乐上。;主力餐饮、品牌折扣及休闲娱乐类项目建议引进主力商家，自持经营，各功能业态具体建议如下：;品牌折扣、高端餐饮，娱乐休闲、升级区域商业档次，助力浦江商务区功能提升。;业态组合/商业;业态组合/商业;业态组合/商业;;;项目整体定位;;项目整体定位/价格预判;项目整体定位/价格预判;The End 信息之源，解决之道