上海绿洲千岛别墅营销的的策划的方案44页.ppt

* 绿洲千岛别墅 阶段性营销策划方案提报 2006.10.26 目 录 一、 市场篇 二、 政策篇 三、 销售篇 四、 广告企划篇 市场篇 一. 上海商品住宅成交走势 二. 上海别墅市场分析 三. 竞品分析 市场状况分析 上海商品住宅成交走势（剔除动迁配套房） 2006年1-10月上海商品住宅成交量价走势图 数据来源：网上房地产（10月数据截至10.18） 万平方米 元/平方米 市场状况分析 上海整体别墅市场成交分析 2006年1-10月上海别墅成交走势图（单位：套） 数据来源：网上房地产（10月数据截至10.18） 市场状况分析 上海独立别墅市场成交分析 2005年12月-2006年10月上海市独立别墅成交走势图 数据来源：网上房地产（10月数据截至10.18） 市场状况分析 上海独立别墅市场成交分析 2005年12月-2006年10月上海市独立别墅价格走势图（单位：元/平方米） 数据来源：网上房地产（10月数据截至10.18） 市场状况分析 南汇独立别墅市场成交分析 2006年1-10月南汇独立别墅成交量价走势图 套 元/平方米 数据来源：网上房地产（10月数据截至10.18） 市场状况分析 主要竞争项目成交对比 套 主要竞争项目月度签约次数对比 数据来源：网上房地产（10月数据截至10.18） 东方夏威夷 49次 上海蓝堡（三期）45次 绿洲千岛花园 33次 生茂养园 21次 爱法奥朗新庄园 10次 市场状况分析 主要竞争项目成交对比 主要竞争项目月度签约均价对比 数据来源：网上房地产（10月数据截至10.18） 市场状况分析 主要竞争项目成交对比 500-800万 250-950 m2 —— 半地下室 177-212 m2 301-350 m2，23套，45%351-400 m2，19套，37%401-450v，8套，16%451 m2以上，1套，2% 51套，其中三期41套 125套 绿洲千岛花园 400-500万 1000 m2 赠送 半地下室 200-270 m2 301-350 m2，5套，38%401-450 m2，8套，62% 13套 74套 上海蓝堡(三期) 350-450万 400-1000 m2 赠送 全地下室 177-230 m2 301-350 m2，2套，11%351-400 m2，14套，74%401-450 m2，3套，15% 19套 46套 爱法奥朗新庄园 300-400万 400-800 m2 —— —— —— 201-300m2，14套，15%301-400m2，77套，82%401-450m2，3套，3% 94套 178套 东方夏威夷 400-550万 800-2000 m2 赠送 全地下室 91-133m2 400m2以下（另含地下室），34套，76%401-500m2，3套，7%501-600m2，7套，16%601m2以上，1套，1% 45套，其中一期4套，二期41套 97套 生茂养园（独立） 主力总价预测 花园面积 地下室销售形式 地下室类型 地下室面积 可售房型配比（以地上建筑面积计算） 网上可售套数 网上登记总套数 项目名称 政策篇 政策分析 国六条 九部委“十五条” 二手房征营业税 调控住房结构 外资限炒 强征二手房所得税 加强土地调控 2006年房地产调控政策分析 主要政策： 以调控住房需求为主，调整住房供应结构和稳定住房价格，调控的基本原则是“打击投机、规范投资、调整结构、鼓励自住”。 与2005年调控政策的不同： 1、调控范围更广泛，力度更大； 2、政策更具体，尤其在调整住房结构方面给出具体指标； 3、调控政策给予市场缓冲的时间更短； 4、政策发布单位增加了统计局和监察部两部委，显示了中央的决心。 调控主旨： 政策分析 2006年房地产调控政策分析 别墅市场价格将进一步向真实市场价值回归； 别墅市场高、低端成交旺盛的局面仍然不会改变； 以自住需求为主，但房价租金比将成为考量别墅楼盘保值、升值能力的重要指标； 高端别墅市场价值进一步提升，抗风险能力较强，销售方式应该以定向、窄众为主； 从开发定位看，别墅的宜居性将成为新开发别墅住宅的一大发展趋势。 宏观调控后上海别墅市场走势： 销售篇 一. 客户分析 二. 销售培训内容 三. 项目销售状况 四. 销售应对方案 五 . 促销措施 销售分析 古北代理客户分析——样本数量 9月份接待来人12组，十一黄金周期间接待客户4组。 销售分析 古北代理客户分析——职业分析 客户职业以个体经营的私营业主为主，占到50%，其余分别是就职于私营企业、股份制企业和国家机关。 销售分析 古