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2007年至今高富丽源联排别墅成交均价为12642元/平方分米,月均去化套数为0.8套。 高富丽源 开发商:上海三象房产发展有限公司 物业地址:青浦赵巷新城镇乐路199弄 产品类型:联排 交房标准:毛坯 占地面积:13万平方米 建筑面积:9.1万平方米 容积率:0.7 绿化率:40% 总户数:466套 主力面积:175-216平方米 主力总价:182-225万元/套 开盘日期:2006年8月 纳入网上销售套数:223套 销售套数:194套 销售率:87% 成交均价:10287元/平方米 月均去化套数:10套 物业管理费:1.8元/平方米/月 合生朗廷园 2007年至今合生朗庭园联排别墅成交均价为10397元/平方分米,月均去化套数为9套。 合生朗廷园 开发商:上海青池房地产开发有限公司 物业地址:嘉松中路6633弄 产品类型:双拼别墅 交房标准:毛坯 占地面积:24万平方米 建筑面积:12万平方米 容积率:0.5 绿化率:40% 总户数:144套 主力面积:202-297平方米 主力总价:207-305万元/套 开盘日期:2006年9月 纳入网上销售套数:134套 销售套数:131套 销售率:98% 成交均价:10210元/平方米 月均去化套数:7套 物业管理费:3元/平方米/月 流水云墅 2007年至今流水云墅联排别墅成交均价为10257元/平方分米,月均去化套数为7套。 流水云墅 开发商:上海绿地云峰置业有限公司 物业地址:嘉松中路6453号 产品类型:独栋、联排、双拼 交房标准:毛坯 占地面积:11.6万平方米 建筑面积:5.8万平方米 容积率:0.5 绿化率:50% 总户数:221套 主力面积:202-227平方米 主力总价:219-246万元/套 开盘日期:2005年4月 纳入网上销售套数:148套 销售套数:145套 销售率:98% 成交均价:10835元/平方米 月均去化套数:5套 物业管理费:2.8元/平方米/月 西郊美墅 2007年至今西郊美墅联排别墅成交均价为10835元/平方米,月均去化套数为6套。 西郊美墅 板块内楼盘纳入网上销售的存量逐渐减少,大部分楼盘均处于尾盘销售,受此影响2007年两大板块的成交均价主要集中在10000-12000元/平方米之间。 未来区域内仍将有楼盘陆续有少量供应量上市,而报价基本在15000-17000/平方米左右,价格有明显涨幅。 整体市场及区域市场供不应求的情况日益显现,竞品个案销售情况良好。 区域竞争价格总结及市场预期 市场预期:青浦徐泾板块联排别墅市场仍具有一定的发展潜力。 产品分析 PART 2 区域内在售的联排别墅较少。 机会点(O): 别墅用地停批,决定了别墅产品的市场稀缺性,供求关系失衡。 项目前期销售打下基础,一期今年六月交房,可望为小区带来较为充足的人气。 威胁点(T): 受宏观调控影响,整体市场还处于疲软状态,观望气氛浓重。“限外令”出台,抑制了外籍客户购房的需求。 部分综合性住宅项目为提升品质而设置少量的联排或双拼别墅,可能抢夺部分客源。 产品SWOT分析 产品SWOT分析 小区规模:项目规模适中,规划大气、布局严谨,双拼与联排交错,空间感强。 优势(S): 开发团队:实力开发商,保证项目的国际化品质;超豪华设计班底、品牌物业管理公司,充分体现产品国际化品质。 地段:位于成熟的别墅开发区,地理位置得天独厚,周边交通干道与公路网络发达;区域内生活配套较为成熟,国际化学校及高尔夫球场成就国际化人文与居住环境。 自然景观:天然水系蟠龙港自然环成小区4大产品类型的,成就项目原生态景观概念。 建筑风格:新亚洲风格,简约而不失优雅、特色鲜明。 细节处理:精致细节处理,如在户外设置电表箱等,保证了居家私密性和安全感。 会所设施:会所设施丰富、业主可免费使用,增强客户的归属感。 内部空间:单体建筑面积控制合理,空间大而开阔,采光面丰富,并附送大面积地下空间和超大露台。 优势(S): 北邻沪青平公路,部分物业可能会受到视觉、尘土与噪音的影响。 劣势(W): 联排和双拼别墅交房时间较晚。 本土客户对新亚洲风格认知度不高。 产品价格定位 住宅市场整体供求失衡状态还将持续相当长时间; 土地稀缺导致别墅产品稀缺,区域内竞争产品少; 产品本身设计独特,个性鲜明; 一、二期独栋别墅的销售奠定的高端客群基础。 由此,我们建议项目三期的销售单价为 人民币18000-20000元/平方米左右 主力总价为:350万-500万元左右 别墅类房屋个体差异较大,在估价时构成因素较多,但其中主要差异体现在别墅个体因位置、朝向、单体容积率、交通道路的不同而造成的环境差异。 单价制定 位置参数:位置对别墅而言起至关重要作用,是别墅价值的主要构成。 朝向参数:别墅单体中各重要
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