世方2011年杭州上虞城北的项目提案.ppt

第一部分：上虞概况 上虞位于浙江省东北部，地处杭州湾南岸、杭州与宁波之间，与上海隔海相望。上虞是一个区位优势较为突出的县市。素有“九县通衢”之称。上虞市位于浙江省东北部，东邻宁波，西接杭州，南连温台，北濒杭州湾与国际大都市上海隔湾相望。 上虞市现辖3个街道、15个镇、3个乡。全市353个行政村，87个城镇社区居委会。 第一部分：上虞概况 第一部分：上虞概况 第一部分：上虞概况 城市整体规划 城市功能解读 城市用地规划解读 城市路网规划 第四部分：项目多向定位 综合考评项目所在区域商业现状、未来发展趋势、商业竞争状况以及项目自身的交通、规模等因素，本项目可从以下两种定位思路来进行突破。 第四部分：项目多向定位 第四部分：项目多向定位 第四部分：项目多向定位 第四部分：项目多向定位 第三部分：区域商业环境 第三部分：区域商业环境 大通购物中心是上虞单体建筑面积最大的商业项目，达12万㎡。业态齐全，定位高端。引入雨果波士、卡地亚、登喜路、都彭、切瑞蒂1881和施华洛世奇等国际品牌。 该项目开业时间不长，和同处城北区的上百万和城形成直接竞争，现经营状况一般。 未来，大通购物中心将进驻沃尔玛，届时整合百货和大型超市的优势，将对城北的万和城和大润发发起强劲挑战。 大通购物中心 上百万和城 大通商城 上百第一百货 解放路步行街 * 第三部分：区域商业环境 第三部分：区域商业环境 第三部分：区域商业环境 上百万和城业态齐全、定位中高端。引入了大地影院、E区家居生活馆、新华书店、普乐迪KTV、环球游乐城、麦当劳、必胜客和同仁堂等知名商家，自营上百超市，为城北区首个整合超市、电器、家居、餐饮娱乐和百货的商业项目。 由于城北区商业气氛有待培养，且大通购物中心和大润发分流了百货和超市的部分份额，因此营业状况一般。 商场空间开阔，但存在二级通道，部分位置形成商业盲区，人流较少经过。 可以预见，随着城北作为政治、文化、经济中心的逐步发展，未来市场前景看好。 大通购物中心 上百万和城 大通商城 上百第一百货 解放路步行街 * 第三部分：区域商业环境 大通商城为解放路商圈营业状况最好的两个商场之一，开业近15年，具有较高的美誉度。其档次定位中高端，面向整个上虞中高层次消费力。 解放路商圈的地位的逐渐下降，在一定程度上影响了大通商城的经营。 第三部分：区域商业环境 大通购物中心 上百万和城 大通商城 上百第一百货 解放路步行街 * 第三部分：区域商业环境 第三部分：区域商业环境 第三部分：区域商业环境 第一百货位于解放路商业街末端，定位中档，为综合性百货，是上虞历史最久的百货店，和大通商城并列为上虞营业状况最好的商场。 第一百货商场装饰老旧，店面形象一般，间接影响了入驻品牌档次，另外，四楼电器在一定程度上隔绝了五楼运动业态的客流的导入，商场三楼女装和五楼出现不连贯性，致使五楼过半面积空置。 随着城北新区商圈的逐步成型和人气集聚，消费者对购物环境和综合性商场的要求，未来解放路商圈上的第一百货将受影响。 大通购物中心 上百万和城 大通商城 上百第一百货 解放路步行街 * 第三部分：区域商业环境 解放路步行街全长650米，商业街以中低档次服装店为主，另外分布有苏宁、KFC、时代广场服装卖场、第二百货大楼、上虞一百百货等商家。 第三部分：区域商业环境 解放路商业街业态多为服饰，除上虞一百经营情况良好外，其余服饰店由于租金攀升，经营收益降低。 417 40 特步 1F 4 469 32 贝斯沃卡 1F 3 580 27 意大利老人头 1F 2 580 27 真皮皮鞋 1F 1 单位租金 （元/㎡?月） 使用面积（㎡） 商户名称 楼层 编号 其主流租金达450-550元/㎡?月，商铺主力铺位集中在25-50㎡的区间，面积为3m*9m、4m*8m、4m*10m、6m*9m。 其次，档次区别不明显、客户定位雷同，呈低层次的价格竞争，陷入价格战的恶性循环使得解放路人气惨淡。 第三部分：区域商业环境 第一部分：上虞概况 第二部分：宏观经济状况 第三部分：区域商业环境 第四部分：项目多向定位 目录 定位思路一： 一层：精品展示+咖啡吧 二层：店中店+日韩料理 三层：男士馆+女士馆+简餐+特色餐饮+火锅 四层：主题餐饮+美食广场+会所 定位思路二： 一层：精品百货+女性主题店 二层：精品展示+便捷式快餐 三层：特色餐饮+火锅+烧烤+简餐 四层：主题餐饮+美食广场+沐足 F1：精品展示+咖啡吧 定位思路一 F2：店中店+日韩料理 定位思路一 F3：男士馆+女士馆+简餐+特色餐饮+火锅 定位思路一 F4：主题餐饮+美食广场+会所 定位思路一 F1：精品百货+女性主题店 第四部分：项目多向定位 定位思路二 F2：精品展示+便捷式