东莞盛和新都会商业营销的策略的方案74PPT.ppt

营销推广流线 推广主题提炼 形象主题： 清溪门户商业 ——时尚之都，休闲之都，品位之都 “清溪门户商业”内涵： 1、来清溪必逛的地方； 2、清溪人常去的地方； 3、300万人消费的地方； 4、30里内最繁华的地方； 推广主题提炼 投资价值 　清溪镇中央财富标王，10年翻3番赚4倍 　70年产权，一铺养三代 　清溪财富升值第一引擎 　成熟核心商圈，成就财富梦想 　与ＸＸ品牌商家一起赚钱 推广策略 跳出清溪市场做项目， 立足清溪市场抓客户 　　 重点锁定本地市场，但在推广上跳出清溪，对外推广，引源造势。 　　通过外地客户炒热本地市场，提升项目的价值，并且能够得到本地客户的认同。 推广策略 集中推广，强势上市 集中力量推广，做足声势，奠定项目清溪大盘的形象地位，未见其人，已听其声，先声夺人。 推广途径 目标市场： 　选择经济实力比较强劲，本地人投资意识较强的镇区以及周边镇区，如长安、虎门、常平、塘厦、凤岗等镇； 推广手段： 户外广告牌 电视广告 报纸 网络 短信 DM直邮 海报…… 销售现场氛围直接左右客户的成交与否，好的氛围能够促使客户下定。为在逼迫客户下定在过程中可以尽量避免客户流失，还要有细节的把握如下： 1、销售员说辞技巧：通过“内部客户优先认购 ”、 “限时优惠 ”等说辞，给到客户尊贵感、紧迫感，逼迫客户短期内成交； 2、销售员表演技巧：在客户在场的情况下，通过销售员之间互动、配合“做戏”，给现场客户传达楼盘热销的信息，促使客户下定、成交； 销售技巧营造 3、气氛营造技巧：在销售的各个节点，若现场人流情况欠佳，则组合发展商、代理商人力资源，充当客户，活跃现场； 4、氛围调动技巧：唱号的人可融入激情和有技巧的解说，调动客户购买积极性，并及时根据去货情况合理引导客户选择产品； 5、销控技巧：选一批差的单位做假销控，再根据客户需要，选择合适时机取消销控单位；注意避免重复销售或者被客户自行销控。 销售技巧营造 关键节点：入市时机/前提条件 销售节点中最关键的是入市时机，定了入市时机，结合工期便可确定其他节点。 入市时机需要满足项目和市场内外两大方面条件，当项目具备以下条件，为入市时机来临之时： 工程进度： 商铺竣工，分割完毕； 销售中心两侧街面展示面出来； 商业外部环境局部展示； 市场方面： 规避市场太冷淡时入市； 规避与竞争对手正面冲突，或抢先入市，或选择在其续销期入市； 借用社会上大事件，如五一、奥运、十一等。 关键节点：入市时机/预判 宏观经济层面： 根据两会政府工作报告等有关政策，国家表态“不希望房价上涨过快，也不希望房价下跌过快”，主要抑制投机性需求，今后政策以“平稳”房价为主。 9月宏观经济调控两周年，为一个小周期，如果没有新的政策出台，按照市场发展趋势，市场会逐渐回暖；从大势看，4-5月触底反弹，6-7月份步入平稳，8-9月份应是新一轮的发展起点，商业入市最好在住宅市场平稳，进入上升轨道前； 奥运会为8月份，奥运前后回带来高涨的投资热情，项目可借机入市； 从竞争对手来看，商会大厦商业分流项目客户，项目应该提前入市； 主力商家签约进驻，借势发力。 综上，我司认为7月中旬为项目入市的较佳时机 2008年6月 2008年7月 2006年8月 导入期 升温期 引爆期 持续期 中低 中高 逐渐拉高 中低 推广强度 推广阶段 时间轴 推广线+营销线/ 导入期 营销线 阶段目标：项目形象、项目品牌导入市场 推广线 推广目的：让市场初步认识项目 推广手段：墙体广告、道旗、户外牌 推广主题：清溪门户商业 ——时尚之都，休闲之都，品位之都 1、来清溪必逛的地方； 2、清溪人常去的地方； 3、300万人消费的地方； 4、30里内最繁华的地方； 推广线+营销线/ 升温期 营销线 阶段目标：蓄客 营销活动：认筹活动+大商家签约仪式； 铺王拍卖； 推广线 推广目的：吸引客户，让客户下定 推广手段：墙体广告、道旗、户外牌；电视、广播；网络 推广主题：清溪镇中央财富标王，10年翻3番赚4倍 　 70年产权，一铺养三代 　 清溪财富升值第一引擎 　 成熟核心商圈，成就财富梦想