中信地产2010年2月21日惠州淡水新桥的项目发展运营整体的报告.ppt

* 项目初步分期建议——中部开发，两翼延伸 一期，拥有一定的资源，对于项目在前期树立较好的市场形象； 三期，后期依托便利的交通资源，更易打造项目城市感； 二期，借势一期树立的形象，规避区域内部的交通劣势； * 规划前提下：2.4的容积率下的物业组合方式探讨 别墅 双拼、连排 多层 高层 R=0.7，市场价格8000元/m2 R=1，市场价格5000元/m2 R=1.2，市场价格4200元/m2 洋房 R=3.5，市场价格4000元/m2 = 2.4 = 2.4 = 2.4 本项目总占地193.3万，总建面464万，总体容积率2.4，分多期开发。 我们在考虑一期风险性以及项目整体开发收益的基础上探讨物业类型的组合方式 在容积率确定的前提下，采用容积率分解模式能提高利润率，产品级差越大利润率越高，但同时销售风险也将变大，因此本项目的产品线考虑采用多产品线逐步过渡的模式 * 项目初步物业类型配比 建筑面积比 户型 户型面积 双拼别墅 3.5% ------- 240-260m2 叠拼别墅 1.5% ------- 210-230m2 花园洋房 30% 4-2-2+1 170-180m2 3-2-2+1 140-160m2 18F板式高层 30% 4-2 150-160m2 3-2 130-140m2 3-2 110-120m2 23F点式高层 35% 4-2 160-180m2 3-2 130-140m2 3-2 120-130m2 项目产品定位 * 容积率规划分解： 低密度-中密度-高密度 以一期的低密度抗风险性产品入市，迅速被市场消化的同时树立项目形象； 后期密度随项目、片区逐渐成熟后，密度逐渐增加，最终以城市当中的怡人住区为主要市场定位； 同时结合高端产品，在后期将项目推向市场认可的新高度。 低密度 高密度 高密度 * 一、惠州市场情况 二、项目信息概况 三、项目定位思路 四、项目规划建议 五、项目营销计划 * 本项目一期产品组合—保证安全下，兼有市场明星的价值组合 1 4 2 3 高层 现金牛 14万 叠墅 明星 6万 别墅 标杆产品 4万 多层 现金牛 10万 240—260平米别墅，为目前市场上畅销别墅区间 90平米小三房 110平米舒适三房 210—230平米退台式类别墅产品 通过案例研究，借助波士顿矩阵分析方法，我们发现 别墅+洋房+多层+小高层的产品组合搭配同时包含了标杆、明星以及现金牛产品，实现价值均分，同时有效分散风险 65-75平米两房 90平米三房 34万的风险分散组合 一期开发建议：占地50万，容积率0.68，建筑面积34万平米 * 推售策略原则：规避竞争/产品价值合理组合 一期一批：09年3月入市 规模：14万平米（别墅+洋房+多层） 市场：高层推售旺季，项目差异明星、标杆产品面市，直接避免竞争 形成项目一定的高端形象，并借别墅 、洋房等低风险产品保证一期安全性，同时多样化产品混搭，对各种产品进行市场接受度检验，以方便调整后期产品搭配； 规划：沿内部水系从南向北依次布置：别墅—洋房—多层；合理利用南北日照间距的同时保证别墅享有最好的景观资源 竞争产品差异化-推售策略 亲地社区起势 * 一期二批：09年12月入市 规模：10万平米（洋房+小高层） 市场：大规模推售别墅，项目推出差异化现金牛产品，规避竞争 规划：明星产品（洋房）搭配现金牛产品（小高层），将洋房布置在临水侧，保证一定的景观性、居住舒适度；将小高层布置在临路一侧，阻隔道路交通噪音对内部住户的影响。 亲地社区形象延续+别墅竞争规避+现金流产品添加 * 一期三批：10年4月入市 规模：10万平米（别墅+小高层） 市场：高层竞争激烈，项目减少高层推售量，缩短竞争面 后期推出别墅标杆产品搭配小高层产品，增加后续产品价值的同时保证产品的消化速度 规划：别墅布置在内部水系附近，保证享有最好的景观资源；将高层布置在北侧，享有较好的景观资源，保证了高层在后期能够获得较大的价值提升空间 标杆+现金流 * 一期分批推售原则图解： 2011.3 2012.10 2万别墅+6万洋房+6万叠墅 总价控制原则下：低密度高端产品搭配中密度现金牛产品 市场竞争楼盘大量推售小高层、高层产品，本项目推出低密度产品避免直接竞争 市场竞争楼盘进入推售别墅产品时期，本项目推出中、高密度舒适居家产品，错位竞争 4万洋房+6万高层 总价控制原则下：低密度明星产品搭配高密度现金牛产品 2013.3 2万别墅+8万高层 低密度高端标杆产品搭配高密