中原2010年07月昆明东部生态城的项目开发建议.ppt

下策方案 操作方式： 降低项目整体档次，以多层和小高层的低总价产品，超低市场总价，形成价格竞争； 实景样板区方式打造居住社区，吸引投资客，构筑未来预期信心； 前期低价强势吸引客户，后期逐步释放价值，提高各类产品价格； 下策方案销售模式 本策略以性价比为主要的销售方式，目标10亿，整体实收价格为2800元/㎡ 需要销售建筑面积= =357142㎡的总建筑面积； 主要产品以：联排、叠加别墅、花园洋房和小高层； 别墅面积区间：150-350㎡ 洋房面积：90-150㎡ ； 别墅每套平均面积约为：200㎡ 洋房每套平均面积约为：120㎡ 别墅面积：洋房面积=50：50； 别墅套数= =892套； 按照每套10%的客户成交需要8920批客户，平均每天别墅客户到访12批客户 每月需366批客户到访； 1000000000元 2800元/ ㎡ 357142㎡×0.5 200㎡ 下策方案销售模式 洋房、小高层销售，整体实收价格为2200元/㎡ 别墅套数= =1488套； 按照每套10%的客户成交需要14880批客户，平均每天洋房客户到访20批客户，每月需611批客户到访； 别墅销售金额=200 ㎡ ×892套×3500元/ ㎡=6.24亿元 洋房销售金额= 120㎡ ×1488套×2200元/ ㎡=3.92亿元 357142㎡×0.5 120㎡ 本项目的别墅套均价约为70万元，首付约有35万元，能够在嵩明片区购买别墅产品，洋房2200元/ ㎡的价格，对于嵩明空港片区销售产生巨大的影响力。 下策方案 优 势： 总价低，销售速度快，销售量高； 与项目周边片区定位产品差异化，价格竞争优势明显； 样板区实景打造吸引客户体验感和购买欲望； 高尔夫实景展现，促进销售 劣 势： 影响整体项目档次，拉低地块价值； 建筑投入成本较大，利润较低； 对于项目整体改动较大，并且影响整个后期产品，制约后期产品的定位和价格。 下策方案 风 险： 与政府定位不符，报规通过难度高； 一期客户档次较低，难以持续为后期高端产品提供客户来源； 下策参考项目---云南印象项目 通过拆除规划内两栋“违规”建筑，增加楼盘绿化等方式，作为营销噱头，吸引客户关注，受到市场追捧； 以低于市场价格1000元/㎡价格出售，均价为2000元/㎡，低价倾销，抢占市场份额，快速销售回现； 实景展示，低价抢占市场 投入大，营销噱头强； 低价抢占市场，销售速度快； 销售建议小结 2.4 小结 针对本项目2年内回款10亿的目标，制定上、中、下三种策略 上策：目前产品条件下，增加部分经济型产品，推出团购策略快速回款，滚动开发推动项目资金投入，提升项目的整体形象，最总达到目标销售额。 中策：调整产品结构，添加联排别墅和多层洋房产品，以高性价比吸引客户，项目热度快速提升，分期销售逐渐提升价格，最终实现销售目标。 下策：以低总价的多层和小高层为主，制作样板区吸引客户，到达快速蓄客，实景现房促进成交，以量取胜完成项目的整体销售额。 Thanks for your attention Wish you a good day! * * * * * * * * * * * Code of this report | * Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * 东部生态城项目开发建议 昆明中原 KunMing.07.2010 前言 目标：2年内10亿的销售金额 针对贵方提出东部生态城的目标和计划，中原公司通过公司内部讨论，对于目前面临的大环境和项目自身困难，本项目组给予上、中、下三种应对措施。针对不同的策略具有不同的优势和劣势分析，给予该项目的初步解决方案，仅供参考。 注：本报告以中原地产多年实际操盘经验，给予本项目发展方向予以借鉴。 本项目所面临的困难 Part 1 宏观政策 对于本项目的影响 宏观经济影响 1 全国房地产政策影响 2 昆明房地产政策 3 宏观经济下半年下行因素风险较大，经济环境变化将会影响到消费者的经济情况以及收入状况，对于购房能够接受总价范围区间受到影响。 全国房地产