中原2009年深圳华晟豪庭营销的策略的报告.ppt

* * 片区商业调查 项目名称 规模 商业形式 业态分布 泰安居 3万㎡ 主力店 陶瓷、卫浴、洁具、地板、厨柜、家私、布艺、铁艺、园艺、夹板、涂料、门窗、五金、天花、墙纸、地毯、灯饰、艺术玻璃、铝材、石材等 丽园居 10000㎡ 主力店 一、二楼：陶瓷、橱柜、木地板、五金、洁具、门业、衣柜、涂料、太阳能、开花、地毯、墙纸、水族、窗帘、布艺、饰品、艺术玻璃等 三楼：大型壁柜城 三环装饰城 5万㎡ 主力店 建材、陶瓷、家居饰品、灯饰 九聪灯饰广场 —— 主力店+街铺 灯饰、家具 建材家装市场经营成熟，相关配套商业缺乏 策略：借势、补缺 * * 项目商业规模庞大，但街铺所占比重很小； 1期街铺铺均面积仅为65平米，小型街铺将有利于后期销售； 商业裙楼及内铺规模庞大，但被1、2期分割开来； 本项目对外通道性、外部展示性不足，大体量的商业裙楼不适于做传统商业。 项目商业解析 商铺类型 区域 铺位数 建筑面积 街铺 1期 27 1764.23 2期 15 662.82 裙楼及内铺 1、2期 —— 14177.65 合 计 16604.7 备注：以上数据为中原根据贵司提交的图纸自行测算所得，与准确数据有一定的出入 * * 商业业态定位——临街商铺 区域内专业市场众多，人流量较大，但缺乏生活配套场所 周边中高端住宅聚集，高端客户群体消费潜力巨大 本项目住宅体量较大，需要相应的生活配套场所完善项目配套 以餐饮、便利店、干洗店、美容院等为主的社区配套型商业 * * 商业业态定位——商业裙楼 项目对通道性、展示性不足，传统商业不适于商业裙楼 区域内家装、建材等专业市场经营成熟，发展潜力巨大 商业裙楼规模较大 商业裙楼定位为精品家私广场、装饰建材广场等专业市场 * * 商业裙楼经营方式 经营方式 优点 缺点 案例 自行经营 经营成功收益可观 对后期经营要求较高经营风险大不利于后期销售 前期世贸中心义务小商品城 整体委托经营 经营风险小 有力于后期销售 租金低后期返租回报压力巨大 东江明珠商业广场隆生吉之岛商业广场 中原建议本项目首选整体引进百安居、红星美凯龙等知名建材、家私经营品牌商家，以利于后期销售 * * 商业销售方案 ——街铺 本项目街铺体量较小 1楼街铺搭配2楼铺位直接对外销售 返租销售税费高企、风险较大 街铺单铺面积较小 2楼商铺较难消化 参考案例：金泽国际物流园、彩虹城 * * 商业销售方案——商业裙楼 销售方案 项目特点 优点 缺点 案例 长期持有 开发商实力雄厚具有巨大的升值潜力一般为大型城市综合体 保证经营的持续性及品牌塑造享受增值收益 前期投入巨大对后期经营要求较高 风险较大 港汇新天地深圳万象城北京华贸中心 带租约抵押融资 品牌经营商家稳定租金收益 风险小仍然持有物业 融资额度有限操作难度较大 隆生吉之岛商业广场 带租约销售 品牌商家经营已成功经营一段时间 风险小 需要成功经营阶段 数码商业街义务小商品城苏州华东电器城 长期返租销售 高回报率大型商家长期租赁 前期资金回收速度快 后期风险较大 利物浦广场东江明珠新一佳世贸广场 一次性返租销售 返租租金抵扣首期款 降低投资门槛风险较小 额外税收支出收益有限 金泽国际物流园 本项目首选一次性返租2年租金（16%）抵供首期款+带租约销售模式，若最终本项内铺不能销售，则建议引进知名商家，以租金收益作抵押向银行贷款融资。 * * 商业整体推售计划 1期街铺将于2010年具备销售条件 1期商铺在住宅消化大部分后推出尽早回笼资金 裙楼商业被1、2期分割，2010年不具备整体招商经营条件 商业裙楼招商先行，2010确定经营方式及引进商家，但不对外销售 * * 汇报完毕 谢谢聆听! * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 营销推广思路 5-8月是本项目入市的强势铺垫期，以树立项目形象及有效传递项目信息为主。由于本项目前期客户积累时间较短，所以应在保证现场硬件条件许可的情况下，做大规模的营销推广以及举办各类营销活动，吸引客户到达现场。 此阶段推广以地盘包装、网络广告以及举办现场营销活动等形式为主。 阶段推广思路 * * 营销推广思路 阶段推广思路 8月以后本项目进入强销期，此阶段主要围绕项目解筹、开盘展开，针对本地市场宣传全面启动。活动方面，建议采用在项目开盘当天，于现场开展大型开盘盛典及抽奖活动，利用开盘当天人流，配合网络宣传，扩大项目知名度，尽可能吸引区域潜在客户对项目的关注，全面树立项目高端形象。 * * 营销推广思路 SP活动： 活动以提升项目形象、吸引客户关注度及认可度、促进成交为主要目的，通过现场、户外等各类活动全面塑