中原2010年06月沈阳五矿地产·翰林院的项目营销的策略执行的报告.ppt

市场比较法确定入市均价 运用市场比较法试算得出的本项目均价 入市均价 ＝∑权重i×均价i×Px /Pi(i=a～d) ≈ 6829元/平方米(毛坯价） 入市均价第一次修正：产品独特稀缺价值增值修正 项目名称 推广概念 公园雅筑 沈城首家日本功能化精装住宅 城建东逸花园 绿色生态人文社区 长安10号 中街商圈·一环河岸 中粮大悦城 东中街·地铁口·城市中心生活 东远国际花园 傲居中街·宜居新盘 锦联左岸 城市中心纪念版 果舍添香 大东一环内果树岭公馆 项目周边楼盘宣传重点主要为地段，其次小区环境、产品品质，而对于公园价值的挖掘非常有限， 相比周边楼盘，本项目是公园价值最突出，演绎诉求最充分的楼盘， 公园价值对本项目售价的支撑将起到不可估量的作用 周边楼盘广告推广诉求点列举 入市均价第一次修正：产品独特稀缺价值增值修正 通过市场比较法得出的价格仅能体现常规的产品地段价值 而公园环境赋预的生态健康将远远拉升项目的市场价值 城市 公园 公园物业价格 非公园物业价格 深圳 莲花山公园 长城盛世 17000 天明居 14000 深圳 梧桐山公园 新世界倚山花园 13000 风格名苑 11000 广州 天河公园 经理人家园 14000 东方新世界 10000 南京 东水关公园 东城水岸 18000 凯悦天琴 16000 南京 莫愁湖 万科金色家园 22000 新城逸境 18000 调研分析，我们发现各地楼市与公园沾边的项目都成为购房者追捧的对象，其不菲的价格也为公园项目镀上一层豪宅的金衣。公园物业的价值已备受市场关注，更有业内人士大胆预言，公园由于其突出的参与开放性、娱乐性，其物业价值比山景、水景、园景、高尔夫概念更有可持续的发展潜质。 美国纽约中央公园建成后15年：地价增长9倍 深圳、广州、南京等城市的同等地段的公园物业与非公园物业的差价达20%左右 入市均价第一次修正：产品独特稀缺价值增值修正 本项目作为繁华便利与生态健康共存的城市公园物业 基于沈阳市场的客户置业需求特征，预计在项目城市价值、公园价值展示、宣传到位及产品中央新风系统、中央水处理系统等规划配置齐备的前提下，其入市均价可提升800—1000元/平方米。 6829元/平方米+ 800—1000元/平方米 ≈ 7600——7800元/平方米（取整毛坯价） 入市均价第二次修正 中原地产拥有庞大的客户资源； 其中:沈阳中原二级市场累计销售代理20余个楼盘的客户积累; 中原地产拥用丰富专业的操盘经验 中原认为：在上述因素的强力支撑上 项目还存在上升空间:200元/平方米左右 中原资源增值修正 7600-7800元/平方米+ 200元/平方米 ≈ 7800——8000元/平方米（取整毛坯价） 围绕着中央公园，纽约被分成上城和下城，在它周边，分布着纽约最高尚的豪宅区，其地价增长了9倍，作为世界园林史上的最著名的城市公园，它的美学价值、社会价值、环境价值、特别是经济上的成功留给了世界永久的启迪。 Central Park Central Park 回到本项目 我们享有60万平米的百年万泉公园 在这片领地里 0距离可以在城市与生态之间自由切换 可以享受最纯粹的自然 作为60万平米的百年万泉公园旁的风水领地 我们掌握了绝对的话语权 因为我们与万泉公园仅有一墙之隔 推广形象核心点——我们是 城市里的生态绿洲 建议项目的整体开发在控制成本的前提下，营造舒适满足市场需求的产品配备，走中高端的产品开发路线。 但在整体的推广形象上建议树立高端的形象概念，以提升项目的市场影响力，提升客户对本项目的价格预期，从而提升开发商的品牌形象。 推广语提示 我们带给客户的，不是远望公园的风景，而是公园里的一个家 如何传递，如何感知？ 展示策略 规划设计完全从人们生活的角度出发，体现以人为本的人性化居家理念 规划设计人性化 产品包装符号化 信息传递故事性 居住价值引导性 展示通过与项目价值点相匹配的独特符号，形成记忆点，突显独特品质调性 针对目标客户群体，以故事性趣味形式传递信息，以客户便快速接受认可 项目的稀缺价值需要现场引导、展示，以提升认知性 现场展示的切入点 切入点 因素 产品规划 主入口 园林示范区 看楼通道 1 营销中心 样板房 外立面 2 物业管理 现场服务 3 产品规划、园区主入口、示范区、看楼通道的品质感将直接影响客户对项目的心理预期 现场的装修品质提升客户对于项目的预期 其中包括（材质展示、售楼人员形象、现场形象片展示、营销中心样板房装修的风格、人性化展示等等） 物管及现场服务嫁接项目物管的形象以及客户的尊贵体验感 其中包括（物管的现场服务、样板房解说的形式、项目的接待方式） 规划：直接在项目与万泉公园之间的打开一道门，实现最便捷的家与公园的切换 门要具有一定的生态特色