中原2010年上海南桥综合的项目前期定位的的策划的方案.ppt

南桥区域图 区域规划——地块处于南桥形成城东区中心区域 地块SWOT分析 不同位置功能分析 规划条件 定位思考 小结： 就目前项目而言，首先充分考虑并了解各种业态的标准和案例，选出最适合的物业组合，规划整个地块的产品结构。 定位思考——商业部分 商业部分——入口 商业规划具体思考 沿街商业规划思考 若开辟5000平米左右规划会所，将提升项目的城市生活感 项目关键节点建议 项目关键节点建议 酒店式公寓建议 本项目酒店式公寓产品客户敏感点 项目入口处规划配套商业——住宅以18层小高层为主 以90平米左右户型为主 85～100平米实用2房户型建议 110～130平米舒适3房2厅2卫产品规划建议 项目所在的上海松江新城，是未来松江区的城市中心 松江新城位于松江区中心位置，是上海“十五”期间大力实施“以新城和中心镇建设为重点”的城镇化战略中心。 开元地中海位于松江CBD商业核心区，毗邻区政府、大学城、地铁9号线，交通便利，地理位置优越 开元地中海位于松江CBD商业核心区，北邻大学城，东面与上海第一人民医院松江新院仅一墙之隔，紧临300米宽中央十字绿化带与区政府相望， 距轨道9号线700米，地理位置优越，已经成为松江新城区的地标建筑。 位于松江新城区核心地段的较具规模的综合体 占地：112亩 建面：26.8万平方米 开元地中海是集居住、办公、购物为一体的社区型购物中心，辐射松江中心城市区域。 主题性观光型一站式购物中心 消费客群主要来自本地居民、工业园区及大学城。 项目未来客户定位 Part C.2 他们需要具备跨出南桥迈向东部上海的生活和工作圈 他们需要崇尚从产品价值向生活价值进化的价值观 他们需要向往从的便利社区生活向闲逸城市生活衍进的栖居方式的 他们需要具备超长的眼光，能够勾勒出未来整体规划落成后的绚丽生活 由项目规划特质衍生的目标客户锁定核心 懂生活·会生活·愿意享受隐匿于繁华中的宁静与自我 他们才是真正会经营自己的人生的智慧者 X 收入水准 Y 文化程度 Z 职业层面 o 标准点 标准点 标准点 懂生活，要求他们应该具有领先的文化素养，可以接受先进的，甚至是和常规理解不同的价值取向； 会生活，追求工作和生活相分离 我们称他们为“知产阶级” 他们有知亦有产，他们的一天中10小时，用“知识”换“资产”14小时，用“知性”品“生活”　 “知产阶级” 事业成功 VS 生活成功 工作 分离 生活 紧张的工作 交际圈 奋斗 享受 朋友圈 悠闲的生活 【知产阶级】 他们是大多是25-40岁的中青年，拥有稳定的家庭； 他们事业已经有所斩获，有一定的物质基础，这种基础不是那种不安稳的夜半来天明去的投机产物，而是依靠自己的学识、脑力、精力打拼得来； 他们中有些人已经拥有一定的社会地位，而且社会地位与财富都比较稳定； 他们多置身于知识含量高、市场潜力大的行业，创业动力强，为行业新锋； 因其知识背景及未来不可限量的成长性，该类人群希望公众将自己与传统意义上的富人（即所谓暴发户、老板等标签）区分开来； 他们多为行业领域的先锋精英，但不事张扬，属于一个殷实而知性的阶层； 他们虽然远未具备挥金如土的财富，但对“贵得其所”的含义理解透彻； 儿时生活经历让他们对于传统习俗与文化具备很强的认同感； 他们多置身于知识含量高、市场潜力大的行业，创业动力强，为行业新锋； 因其知识背景及未来不可限量的成长性，该类人群希望公众将自己与传统意义上的富人（即所谓暴发户、老板等标签）区分开来； 他们对长辈的健康及生活更为关注；并更加重视对子女的教育情况； 　 他们人情炼达、世事洞明，在属于自己的环境里游刃有余，面对人生的各种纷烦芜杂不一定全能摆平但基本都能坦然处之； 他们追求舒适、安逸的生活，除了文化和物质之外，他们还有“心”——这样的心境，让他们懂得生活；这样的心机，让他们在人群中脱颖而出； 他们不唯金钱，也不唯文化，而是在事业、生活、人生三者之间找到一种平衡，从而追求完满的人生； 他们大部分是置业次数都在二次以内，或者是首次 对于二次置业者而言，上一次置业后留下一个遗憾，这个遗憾背后隐藏的一个关于生活的理解，所以，他们的下一次置业不会再有那么大的遗憾 对于首次置业者，小户型、低总价是打动他们的第一映像，但随着对项目了解的深入，价值远超价格的事实，会使他们觉得如获至宝 他们是 懂得生活的人 懂得享受的人 他们的事业离不开西边的那些中心 他们的生活不需要那些中心的灰色 向往悠闲的人 追求精致的人 对事业和生活都雄心勃勃的人 愿意为更多私有的闲适而隐匿于繁华间的生活追求者 类似项目案例借鉴 Part 5 —— 开元地中海项目 开元地中海 旅游度假区 科技园区 松江新城 经济密集区 现代农业园区 出口加工 工业区 松江区 大学城 英式风貌区 城市中心区 新 城 示 范