中原2010年深圳茂业·德弘天下华府营销的策略.ppt

茂业·德弘天下华府营销策略 2010豪宅市场需求得以正常释放 存量巨大：2010年豪宅存量将达到5600套； 区域集中：热点区域集中于后海片区，龙华二线拓展区； 项目竞争： 罗湖区竞争项目为华润幸福里，区内竞争少，将与热点区域（后海、龙华二线拓展区）进行客户争夺； 市场机会： 在经济复苏期，豪宅将率先表现出强劲态势。2010年下半年如果市场向好，项目可抓住市场起跑点，制造市场热点效应。 链接：罗湖黄金珠宝街改造工程 而纵观深圳五大豪宅片区： 红树林、华侨城、香蜜湖、深圳湾与东部沿海，没有一个能够摆脱对自然资源的依附！ 　 这样一种豪宅格局与国际化背景下的深圳楼市是很不对称的！ 深圳的富人其实永远是在拼搏的状态中，依托城市新经济起家的财富阶层尤其如此，无论他们是生于深圳，还是来自上海和北京，或者东京、悉尼、伦敦、纽约、西雅图，他们不仅是现代科技文明中成长的新一代，而且本质就是“城市动物”，离开城市的繁华，他们不仅不能工作，更不能生活。 　　现在来看，他们无法想象没有酒店服务、夜生活酒吧、俱乐部和名品店应该如何生活。 未来来看，更无法想象每天的专业护理、随时的心理医生以及终于有一天彻底厌倦汽车后应该有怎样更精彩的享受。 没有人能够将为全球商务服务的整个城市的奢华配套搬回家，那么，唯一的选择就是将家搬到城市中来！ ——这就是城市豪宅崛起的真正原因。 项目客户剖析： 罗湖典型项目客户参考 罗湖不同客户阶层置业价值点分析 罗湖典型客户深度访谈 关于罗湖高端客户群感性描述 罗湖高端目标客户共性 与本项目契合的客户群体 客户定位：城市阶层·财富董事 与本项目契合的客户群体 224 ㎡平面大宅： 5房+三厅+工人房 总额500~600万 490㎡复式大宅： 5房以上（可改造空间很大） 总额1300万 224 ㎡平面大宅： 5房+三厅+工人房 总额500~600万 490㎡复式大宅： 5房以上（可改造空间很大） 总额1300万 本项目产品打造策略 震撼亮点产品打造 SKY CLUB顶级私人会所 香港豪宅管家服务+楼宇私家保险箱 星级酒店式公共空间打造 贵族式双语幼儿教育+深圳顶尖小学名校 顶级/私家式餐饮商业配套 奢华会所：品质的体现，身份的象征 香港豪宅私属管家启胜 引入国外、或香港知名的物业管理公司作顾问，如启胜、第一太平戴维斯等，提供星级会所服务, 商务服务及物业管家服务，为物业提供升值空间。 提供物业管家式服务，为本项目的富人阶层定义与其身份相当的专属生活。 话题产品打造 小区入口 入户大堂 电梯厅 建筑用材 园林、架空层 1、砂岩是一种沉积岩，是由石粒经过水冲蚀沉淀于河床上，经千万年的堆积变得坚固而成。 2、用途： 　　A：内外幕墙装饰，规格板，地板 　　B：家私，雕刻艺术品，路面及园林建造用料。 　　C：雕花线，浮雕板、门套、窗套、花瓶、罗马柱等异型加工。 3、特点： 零辐射、无伤害、吸潮、抗破损，无光污染，户外不风化，水中不溶化、不长青苔、易清理、防滑腻、耐高温、易雕刻等。 4、目前砂岩浮雕市场价：约 1000-3000 元／㎡ 营销推广策略思路 项目属性定位 项目形象定位 整体推售思考 ◎项目天生丽质核心卖点： 罗湖核心地段稀缺大社区 纯大宅华府豪门阔院 超高层无敌视野270度奢侈景观 项目形象推广定位： 德弘天下 ——罗湖情怀，家族公馆 推广调性：物业特性+客户心理描述 建议：引入“别墅级家政物管服务”，由国际顶级物管公司亲自参与管理，与打造项目顶级物业的形象高度。 由来：阿拉善SEE生态协会每年将提供250万元用于以荒漠化防治为主体的环保项目，其资金源自协会企业家的捐款 目前共有170多位全国知名企业家成为会员，为企业家参与公益事业，承担生态责任建立平台。 销售员统一着装为国际一线品牌的休闲成衣，此外还要包括手袋、眼镜、手表、名片夹等配饰； 万宝龙的钢笔——以便富豪们签约时用 选择对人情世故了解得多一些，穿着举止比较有品位对销售员（年纪稍大一点）。 需要懂高尔夫，知道富人们必威体育精装版的玩法，具备和富豪们有良好的沟通能力。 感谢大家的聆听！ 预祝项目圆满成功！ 营销活动 销售中心开放，宾利车巡展暨慈善晚宴 目　　的：借奢侈品牌和慈善活动，提高项目知名度、尊贵度和社会责任感。 时 间：2009.12. 地 点：德弘天下华府销售中心、宴会厅 参加人员：市政府、市旅游局领导、发展商领导、宾利车车车主、香蜜湖一号业主、中华慈善总会、社会名流、著名收藏家、媒体记者等 活动方式：宾利车展览、宴会、慈善捐款