中原2011年02月金坛东方盐湖城的项目营销的的策划的报告二次沟通.ppt

推广支持—— 主流媒体的新闻版、地产专版报道（电视、报纸等） 户外媒体支持（高速公路高炮、茅山景区户外大牌） 网络媒体（房地产行业网站） 旅行社（线下营销）旅游线路拟定 二、内战战术解析：世界看半岛 补充媒介策略 靠千人成本、到达率和频次等理论是找不到客户的…… 如何精确地界定潜在客户群，通过性价比合理的精准渠道与之沟通，事半功倍。 我们更关心客户在哪里，那个“1”在哪里？如果你有一套或更多套房子，一部或更多部私家车，还有一个可爱的孩子… 如果你在长三角某座城市的CBD或金融中心之类的高档写字楼里上班… 如果你经常到银座或高档购物中心Shopping 如果你经常在Starbucks打发时光… 如果你经常乘坐飞机、动车、高架出差… 如果你经常用信用卡付帐… 那麽你只差一份山水之间的假日了 为自己和家人，为健康，为投资…… 我们不可能把信息传递给他们的每个人 找到他们中间的“1”，会很高效。 有车的人 有房子的人 要卖房子的人 用信用卡的人 是全球通VIP的人 在写字楼上班的人 经常乘坐飞机差旅的人 出没高档餐饮、休闲场所的人 →→→→→→→→→→策略事例 客群白描 A：有车的人 中高端汽车4S店/加油站 投放形式：各种DM资料、小礼品陈列、赠送； 目标受众：长三角地区主要城市加油站网点、高端汽车4S店每个城市选取10家左右； 媒体特点：直击高尚消费客群，传递项目信息的同时挖掘潜在意向客户； 媒体支持：广播（品牌营造阶段效果佳） 中行、工行、建行、交行、农行等银行信用卡贵宾会员直投 媒体类型：数据库直投； 媒体特点：银行特定高端人群。 B：用信用卡的人 C：经常乘坐飞机（高铁）差旅的人 机票票封 媒体类型：高端直投媒体 媒体特点：灵活的执行周期与选择，精确的定向，能获得最大注目率的单独呈现方法，以及足够的产品服务说明空间。 人群特点：人均月收入人民币8000元以上或家庭月收入20000元以上的高收入人群。 《中国之翼》《动车杂志》 媒体类型：航机读物、动车读物 媒体特点：针对高收入人群，以国航全线班机发行渠道。 媒介覆盖：长三角区域重点城市机场航班直递； D：经常随团、个人旅行的人 找到旅行社会很高效 媒体类型：旅游专线、配送礼品 媒体特点：与旅行社洽谈制定旅行线路途径本案，并要求旅行社导游在景区讲解过程中能够穿插对茅山景区规划、本案的介绍；以提升项目在游客脑海当中的认知度；能够带团至售楼处、会所小憩看房，将获取一定奖励； EG：国旅、春秋…… 业界传播 《新地产》插页、专题广告；《红地产》专题硬广等等，迅速在业界形成传播； ——参考实物 平面创意赏析 附 形象户外 形象 报广1 高尔夫推杆体验设施 —— 提升项目调性，情景化、标准化服务 说明：外部放置高尔夫体验球道、器材；专职服务人员标准化服务。 六、启动区会所建议/售楼处外围情景互动区 运动养生会所/由星级物业公司OR会所管理公司运营 四季恒温泳池、瑜伽馆、健身房（健身器械）等设施配备；公共会客厅、贵宾会客包厢等 六、启动区会所建议/运动养生会所建议 七、定制式精装建议 提供定制式精装修/大师主笔·个性定制 聘请知名装修设计师，根据产品梯队不同各提供若干套精装设计方案（附全套施工图、水电装、家具建议等等），并由专业装修公司负责装修施工；为业主提供详尽施工用材品牌建议，并在精装样板间标注、材料展示区进行展示。 装修标准建议：2000-2500元/平米，推广3000元/平米 八、价值加权基础上的价格建议/客户导向问询 如何触动他们? 本次所访问的客户身价全部在千万元以上，其中身价在亿元以上的客户所占比重为46.35%，身价在千万到亿元之间的客户所占比重为51.23%；从被访者能够接受的别墅总价来看，最少也在400万元以上，根据产品形态不同，总价差异相对较大； 借鉴太湖庄园（毛坯） 独栋别墅24套，总价：650万起，面积380-550平米/去化率80%以上； 联排别墅61套，总价：300万起，面积185-240平米/去化率70%以上； 借鉴涵田度假村（精装） 全精装别墅面积在187-280平米，总价600-1000万； 八、价值加权基础上的价格建议/参考案例 八、价值加权基础上的价格建议/总价梯队预期【毛坯】 旗帜型产品/独栋别墅 主力型450-480/调性型500-580平米（稀缺） （销售面积，不含地下室） 利润型产品/双拼别墅 350-380平米（销售面积，不含地下室） 亲和型产品/联排别墅 220-280平米（销售面积，不含地下室） 单价2万元/平米以上，千万级别墅 单价1.8-2万元/平米左右，主力总价600万 单价1.5-1.8万元/平米左右，主力总价330-420万 营销推广建议 Part 8 ——·策略导读·—— 我们不是在卖房子，而是这个城市唯一让你安静，惬