中原2010年深圳南岭的项目前期产品规划判研.ppt

天时地利人和 国香地产精心锤炼高端山水大盘 梧桐山脉 30万㎡ 山水大城 2011年磅礴登场…… 目录 定位契机分析/项目地块分析 同时我们也联想到了宝安、二线拓展区等片区同样因为交通瓶颈打破之后，客户群出现了变化，那他们几个之间有什么样的联系与共同之处呢？给到项目的借鉴又是什么？ 项目的客户群究竟是什么样的一群人？ 随着项目的不断开发，客户群也不断发展变化着。 那么这部分高端客户都喜欢怎样的户型？ 高端住宅客户群体研究 深圳高收入置业群体调查 典型同质项目分析 地缘性：信义荔山公馆 资源性：万科东方尊峪、淘金山 项目一期户型配比建议原则： 三房二厅二卫参考示意 三房二厅二卫参考示意 三房二厅二卫参考示意 通过二级市场测算，按现阶段房价预测本项目一期 均价为20000元/平米。 项目主力客群是关内的高端客户人群，那么这群人都有什么样的特征呢？ 在深圳有这样一群人：他们的职业是企业主、个体户、中高管；从事贸易、加工制造业等各个行业；他们的年龄段在35-45岁，多为四口以上之家，小孩子大部分都在读小学或初中，比较注重下一代的教育问题；他们是传统行业经营者，经过多年打拼，目前已略有成就，仍然拼搏中，还未到享受阶段，购买能力很强，比较稳重，处事果断、内敛，但渴望身份的认同、具备个人偏好；他们有固定的高档消费酒楼、茶楼， 香港是其消费重点；他们有较强的区域情结，不愿意离开这个他工作生活了十几年的地方；他们相信风水，喜欢面水背山的风水宝地；但同时他们又比较困惑，似乎这个区域没有他们想要的“有山有水有档次”的房子 罗福客 传统、家族、风水、山水 他们是这个城市的奉献者以及成功者他们追寻经典，追求品味，同时，他们享受健康的生活，或许，一处山水豪宅最适合他们。 水 城 从古至今，仁者乐山、智者乐水 山与水，已经成为无数人心中的追求 特别是在经济快速发展的现代 在经历了喧嚣繁闹的一天 心中渴望的 一处背山面水的风水宝地， 一处即可享受城市繁华又可享受山居怡宁的居所，又有谁能抗拒？ ? ?     The hill the lake and the city 国香· 山水连城 一山一湖一城 30万㎡梧桐山脉生态大城 稀缺型生态高品质山居大盘 着眼于深圳的 打造区域标杆性的 定位 基于 营销推广/营销建议 大盘营销模式 价格与周边 项目相似 品牌需要建 立 资源丰富 周边项目较弱 生活模式需要 体验 树立新形象需 要强势推广 拟合度 契合度 市内高档项目 效区项目 知名企业 市场口碑好 重新定义区域 资源丰富 郊区大盘 区域较陌生 体验需要 区域知名度低 启动期 适用条件 万科项目 熙龙湾 企业品牌 品牌取势 东海岸 东方尊峪 高强度报广 大活动 大事件 推广取势 高价标签 低价倾销 界定区域 区域整合 项目规模 项目配套 核心价值 取势点 凤凰城 雷圳0755 波托菲诺 星河丹堤 星河丹堤 圣莫丽斯 案例 价格取势 　 区域取势 展示取势 模式 1、区域取势 2、展示取势 3、推广取势 借鉴点 地产营销进入大营销时代 拓源范围 拓源渠道 拓源能力 拓源层面 拓源力度 客源要点 客户跨区域 客户来源已经打破原有的区域界限;外区域客户,甚至外地客户都将成为大营销时代下的目标客户群体 客户跨群体 原有的单纯的圈层营销已远不能满足大营销时代的客户需求,群体的多样化支撑项目更好的销售,但也对营销提出更高的要求 资产配置性 客户置业并非单纯的自住或投资,而更多地考虑自身资产的配置需要, 营销要点 创新 电视、电台、报纸、网络、短信、杂志、户外….. 推广渠道立体化 营销方式创新化 在施行传统营销手段的同时，更注重营销手法的创新，通过公关手法制造利好信息或事件 营销驱动力 营销推广/营销建议 策略一：以神秘带动欲望 策略二：以文化制造高度 策略三：以名人制造影响力 核心营销策略 策略四：以细节突出品质 策略五：以品牌互动突出高端 营销推广/营销建议 1——神秘氛围 人的心理往往就是这样：摆在面前的，没有欲望去探究， 而当一个事物被蒙上神秘的面纱， 则充满好奇心，想知道究竟是什么东西。 因此，在项目入市初期，以品质感强的画面结合卖点关键词，进行品牌、形象的宣传，不涉及其他项目的具体信息 营销推广/营销建议 30万㎡ 梧桐山系 2——文化为本 文化内涵是当今最好的高端包装， 就像几乎每一个真正意义上的奢侈品品牌都是以深远的历史文化为着力点， 如同文物一样， 悠久的历史和独特的文化赋予了这些品牌无法取代的内涵。 营销推广/营销建议 在文化营销的角力中有两种方式：一是借助产品主概念有关的理念