中原2011年08月板块的研究系列之长沙市雨花区上.ppt

公路：区域交通路网密集，目前已形成八横六纵主干网，交通通达性佳，公交系统便利，其中万家丽路（8道）；香樟路（6道）的高速道路形象，道路状况佳. 高铁:武广高铁和沪昆高铁垂直交汇，使长沙成了中部高速铁路枢纽城市；长株潭城际铁路的通车使得长株潭三市之间形成人“字形”的快速、便捷的半小时通勤圈 商圈领舞 财涌雨花：区域四大商圈相互辐射，共同发展，实力雨花，活力雨花，魅力雨花” 闪亮呈现. 2010年全区登记在册的产业项目204个，年度计划投资291亿元，其中在建项目150个（续建117个、新建33个）,待建项目54个. 十二五规划中，雨花区打造高端产业聚集区 ,产业总体布局为：“一园二城一带一片，多点发展”,达到产业高端化，实现“四两拨千斤” . 10年全年雨花区土地成交溢价率最高宗地 武广新城依托武广客运专线带来的强大契机，区域房地产迅速发展，该片区将被打造成区域性商贸、旅游综合枢纽和生态新城。 板块内各物业发展态势：以高层为主，别墅、洋房为辅，商业写字楼项目明显增加. 板块内项目楼盘均价持续上扬，套均面积保持在110平米上下浮动.相对较低的价格势必促进大户型的畅销. ◆ 成交信息：2010年网挂32号地以046亿元价格成交，溢价率高达297%，土地使用规划为住宅。 ◆ 竞争分析：2010年网挂32号土地临近桔园立交桥，交通便利，环境设施配套完善，地块在经过332轮竞价，最后郑信和个人以0.46亿元拍得土地。 ◆ 盈利前景：网挂32号土地楼面地价达2145元/平米。地块以东的汇城·上筑推售均价为5500元/平米，属尾盘销售，地快以南的湘水一城在售均价为6800元/平米。由此推测，32号地块的开发推售价格压力小，价格上涨潜力巨大。 地块点评 297% 2145.09 0.46 住宅 0.39 [2010]网挂032号 长沙市雨花区韶山南路73号 郑信和 溢价率 楼面地价 (元/㎡） 成交总价 （亿元） 用地性质 土地面积 （万㎡） 网挂号 宗地位置 开发商 溢价率最高的居住用地 数据来源：长沙市国土资源网 湖南中原资源中心整理 区域土地供求分析：区域成交迅猛，08年以来的快速消化，截止到10年12月份迎来土地供应的高潮，区域地产投资环境的提升，成交也会快速增加。 1．区域土地供求整体分析：08-10年雨花土地市场整体处于供过于求的状态，整体供应量为225万方，整体成交量为204万方，区域土地供销比为1．1.09； 2．从整体土地市场分析，雨花土地市场供应量较为充足，但2010年全年交易量明显不足，这和国内整体房地产市场环境有直接的关系，但较为充足的土地供应量也预示着该区域房地产投资及市场发展空间巨大。 土地市场小结：区域土地市场供应量充足，楼面地价及溢价率呈现上涨趋势，整体土地市场供过于求 08-10年全年区域土地供求分析 08-10年，雨花土地供应总宗数69宗，区域土地总供应量为225．74万方；从成交的情况来看，08-10年雨花总成交土地宗数为49宗，成交面积为205．84万方； 10年土地供求市场简析 2010年雨花土地供应25宗，供应总面积为47.53万方，其中成交15宗，成交总面积为27.37万方；成交均价呈倒V形状，整体成交均价为3580．5元/平米。从各月的成交价格分析，区域1-3月份成交土地价格徘徊在2000元/平米，而5-11月份土地成交明显提高； 全年整体土地市场分析 雨花土地市场供应量较为充足，但2010年全年交易量明显不足，这和国内整体房地产市场环境有直接的关系，但较为充足的土地供应量也预示着该区域房地产投资及市场发展空间巨大。 1 2 3 1、土地市场 2、住宅市场 3、雨花区板块及楼盘概述 4、武广新城板块市场分析 5、雨花中心板块市场分析 第二部分：雨花区房地产市场分析 1 2 3 4 5 6 省府红星及植物园板块分析 供应走势：区域新建商品房供应整体波动幅度不大，10年整体区域供应较为充足. 1．区域新建商品房供应走势分析：图表显示09年和10年供应走势有明显差异，09年1月和12月供应量较明显，年内其他各月供应量都相对较小，整体波动不大，10年出现供应的几次高峰期； 2．10年整体区域供应较为充足，且供应量较为稳定，新政前后出现过供应量的少许波动，但截止到10月份，区域市场供应仍然较大。 数据来源：长沙市房地产研究中心 32．9% 445．81 10年 / 335．25 09年 同比 商品房新增供应（万方） 年份 1．商品房新增供应比较分析：09年雨花区新建商品房供应量为335．25万方，10年新建商品房为445．81万方，同比增长32．9%，10年相对于10年供应增长幅度较为明显； 区域新建商品房供应：9市场供应相对较少，10新建