中原2011年12月06日上海润华财富168中心商业街定价的方案.pptVIP

单击此处编辑母版标题样式 润华财富168中心商业街定价方案 上海中原物业代理有限公司 2011-12-06 市场解读 价格研判 报告目录 开发区商业市场分析 Part 1 开发区商业以能达商务区为核心向两边扩散，并有以日常消费衍生的卖场型商业，主要在上海路沿线周围。该路段租金也整个商业中心价格最高的，为2.4-3元/m2?天左右。星湖街区是开发区餐饮休闲一条街，商铺还在免租期内，周边社区底铺1.3-1.7元/㎡·天之间。 商铺租金水平 主要路段 租金（元/m2?天） 上海路沿线 2.4-3.0 星湖街区 免租期内 周边社区底商 1.3-1.7 春天家园底商 1.0-1.8 资料来源：上海中原商业事业部 周边个案 总体概况 市场总结 本案分析 项目周边商业市场总体概况 周边市场情况汇总 市场总结 总体概况 本案现状 周边个案 项目名称 商业形态 建筑形态 总建面积 （m2） 租金 ( 元/m2?天) 售卖方式 均价 ( 元/m2) 中港翡翠城 居住社区 高层与小高层 47万 / 自然售卖 6300　 华润橡树湾 居住社区 高层与小高层 44万 / 自然售卖 9000 景瑞18号 住宅，别墅 高层小高层 32.8万 / 自然售卖 7600 优山美地 社区商业 高层与小高层 44万 / 自然售卖 7600 星湖街区 社区商业 多层街区商铺 60-270 免租期内 不售 / 社区底商 底商 沿街商铺 50-80 1.3～1.7 直接销售 10000-20000 春天家园 底商 沿街商铺 40-90 1.2 ～1.8 直接销售 6000 上海路沿线 底商，卖场 集中。沿街商铺 90左右 2.4～3.0 直接销售 20000-25000 周边商业业态情况 商业业态基本情况 市场总结 周边业态 总体概况 本案现状 业态类型：餐饮、生活、零杂类 业态档次：中低档 业态租金水平：1.5-3元/平米·天 开间面积：35 -160㎡ 销售价格：15000---25000元/平方 周边商业市场总结 1、周边在售商业整体售价水平：10000-25000元/m2； 2、周边商业租金水平：1.2-3元/m2?天； 3、周边住宅价格水平:6300-9000元/平米; 4、业态档次：中偏低，日常居住型消费，通过“能达商务区” 大规模开发与建设，周边中高档住居区将日渐成熟，居住环境得到较大改善，预计该区域商业在未来将有较大提升空间，但目前仍然处于中偏低等社区底型商业的水平； 5、项目消费人群主要为本案及周边社区居民，及乐天玛特大卖场导入原住居民和开发区内临近区域居民，整体人流量和档次还有待提高； 市场总结 总体概况 本案现状 周边个案 Part 2 价格研判 总体定价策略 市场比较法 租金还原法 【定价原则】 依据一:选取项目周边同类或相似商铺租金还原 依据二:确定所选取对比项目周边商铺销售均价 依据三:根据项目住宅售价，得到本项目预测参考价格 住宅反推法 价格制定 常规推导 市场比较 租金还原 仅考虑周边住宅价格 仅考虑周边商铺价格 仅考虑项目租赁价格 7600元/M2 15200元/M2 二楼 9880元/M2 13300元/M2 一楼 16720元/M2 周边住宅均价 商铺价格为住宅的2倍 楼层价格系数： 1 ︰ 0.65 一楼优势： 提升10% 根据单套一复二面积测算 价格推导——住宅推导法 价格制定 20000元/M2 二楼 13000元/M2 17500元/M2 周边商铺单层成交均价 根据楼层差价系数推导 根据一复二单套面积测算 一楼 22000元/M2 价格推导——市场比较法 价格制定 价格推导——租金还原法 2.0元/M2*天 1.6元/M2*天 7300元/M2 周边商铺一层平均租赁行情 二层整体出租的租金系数比为0.8 按投资回报率年8%测算： 即1.6*365/0.08 价格制定 12700元/M2 三种价格推导的算术平均数 15240元/M2 卖场效应 提升20%左右（AC尼尔森） 价格制定 项目商业街3800㎡共13套商铺的均价为15000元/㎡ Thank you for attention * *